2023年刚过，高盛就给香港楼市投下了重磅炸弹，直接把今年的楼价涨幅预测从5%一路拉高到了12%。这波猛操作可不是心血来潮，背后其实跟最近的移民政策和人们的购房观念转变脱不开关系。 以前大家都以为楼市还在调整期里磨磨蹭蹭，没想到这一升就是12%，这涨幅简直是翻了一番多。大家都在纳闷，为什么银行利息在往下走，房租却在疯涨呢？租个房子每个月交那么多钱给房东，还不如自己供个房，这就把很多人从“转租”变成了“买楼”。 去年年初，香港把那些所谓的“辣招”差不多全撤了，什么额外印花税、买家印花税都给免了，买房门槛一下就低了。交易成本降下来后，那些之前一直在观望的买家终于按捺不住了。高盛也分析说，未来香港政府肯定还是会想办法吸引人过来、提高收入、减轻住房负担，这就是给楼市筑了个长期的底。 商业地产这块也得说两句。中环的写字楼因为资本市场热乎了起来，今年租金还能涨3%，但出了中环就不行了。至于零售商铺那可就惨了，大家都跑去深圳、日本东南亚消费了，再加上网购那么方便，生意根本没法做。开个店难就算了，房东想涨租也没人敢接盘。 报告里对几家大地产股的看法更是大反转。恒基地产和信和置业以前是被嫌弃得很的“沽售”，这次直接被高盛捧成了“买入”。恒地和信和再加上新鸿基地产这三家手里的货量加起来占了市场的36%，所以目标价也跟着水涨船高。 反观长实集团就比较中立了点，毕竟他们业务遍布全球嘛。反而是九龙仓置业和领展房产基金这次倒霉了，从“买入”被直接打回了“沽售”，因为它们太依赖零售物业这门生意了。港铁公司虽然评级降到了“沽售”，但目标价倒是涨到了36.1港元。 这次调整画得很清楚：看好住宅市场就赚大钱，看空零售就是个大坑。高盛用这实打实的评级告诉大家该把钱投到哪儿去。那12%的涨幅可不是个简单的数字啊，它连着移民政策、利率变化和大家的买房意愿呢。