万科近日公布2025年业绩数据。报告显示，公司实现营业收入2334.33亿元，但归属于上市公司股东的净利润亏损885.56亿元。分业务看，房地产开发及对应的资产经营收入1906.5亿元，占比81.7%；物业服务收入355.2亿元，占比15.2%。行业深度调整的背景下，规模与盈利的背离反映出企业在结算、价格及资产端面临的压力。 原因分析： 一是结算端收缩叠加毛利率走低。公司开发业务结算利润主要来自2023年、2024年销售项目及当期消化的现房库存。由于这些项目地价成本较高——加上销售不及预期——导致结算毛利大幅减少。业内人士指出，高价土地与当前市场价格错配是房企利润下滑的重要原因。 二是风险敞口扩大带来新增减值计提。项目销售回款和资产处置的不确定性增加，更挤压了当期利润。 三是部分经营性业务扣除折旧摊销后出现亏损，非主业财务投资也表现不佳，显示多元业务对业绩的稳定作用仍需加强。 四是部分资产处置价格低于账面值。在盘活存量的过程中，交易价差对利润表造成阶段性影响。 影响评估： 经营层面，亏损可能推高融资成本，影响信用预期和合作伙伴信心，倒逼企业收缩投资、优化现金流和负债结构。行业层面，头部房企盈利下滑表明房地产从"高周转、高杠杆"向"低杠杆、重运营"转型的阵痛仍在持续。不过，公司交付端保持稳定，2025年按期交付11.7万套房屋，其中1.7万套提前30天交付；73批次实现"交付即办证"，37个项目成为高品质交付标杆。"以交促销"模式初见成效，反映市场更看重企业的兑现能力。 应对措施： 公司通过盘活存量和资产交易化解风险，2025年盘活货值338.5亿元，完成31个大宗资产交易（金额113亿元），并有序退出冰雪业务。融资上，推动再融资、展期等优化措施，加强与金融机构、地方政府沟通。 经营修复方面，开发业务签约1340.6亿元，18个新项目首开；物业服务完成300多个"蝶城"改造；商业板块上海前湾印象城MEGA等项目开业；长租公寓、冷链仓储等业务保持领先。公司正通过"开发提质、运营增收、存量盘活"多措并举，寻求现金流与利润的再平衡。 未来展望： 房地产市场仍处于调整阶段，需求释放、库存去化和融资环境变化将持续影响房企利润修复。短期来看，企业需聚焦稳交付、稳现金流、稳债务结构：一方面提升交付品质和办证效率，增强客户信任；另一方面加快处置低效资产，推动经营性业务向可持续盈利转型。中长期看，房企竞争将更侧重产品力、运营能力和风险管理能力，具备资产管理、城市运营等综合优势的企业有望获得更大发展空间。
房地产行业正经历从规模扩张向质量发展的深刻转型。万科业绩既反映了传统开发模式的挑战，也展现了头部企业的转型实践。随着政策红利的释放，率先完成模式切换、构建多元盈利结构的企业或将赢得新发展机遇。这场考验企业危机应对能力和战略定力的耐力赛，仍在进行中。