最近大家都在问，香港楼市到底能不能回暖？（泽平宏观展望）我也来给大家讲讲。我发现最近有几个指标挺能说明问题的： 1. 成交量非常不错，2025年全年卖楼的合同登记量比去年多了19%，这可是四年来的最好成绩。 2. 房价终于止跌回升了。从2025年3月的最低点开始算起，接下来的三个季度房价都在往上涨，全年涨了3.3%。 3. 租金更是创下了历史新高。因为政府拼命抢人过来，租金一直稳步上升。2025年租金指数涨了4.3%，这已经超过了2019年的最高水平。 4. 库存压力变小了。2025年第四季度新房尾货量跌破2万套，这是两年半以来的最低点。 这几个信号凑在一起，就说明香港楼市确实在回暖。 为什么会这样呢？ 1. 政府把交易成本给降下来了。2024年把很多“辣招”税都取消了，比如额外印花税、买家印花税什么的。以前买一套1000万港元的房子要多交100多万，现在这笔钱省下来了。2025年还要把收100元印花税的那个门槛从300万港元提高到400万港元。 2. 现在用租金来还房贷变得很划算了。美联储降息后利率降下来了，新造的按揭利率现在只有3.31%。而小户型的租金回报率大概有3.6%，这叫“正利差”，所以大家都愿意“以租养贷”。 3. 人越来越多了。2022年底推出了“高才通”这些政策抢人才。到2025年底为止，已经批了近40万个申请，大概有26万人带着家属来香港了。 4. 股市赚钱效应让大家更有钱买房了。恒生指数2025年涨了28%，这是2017年以来的最好表现。 我是这么看的：短期来看，库存压力变小了，政策也没变坏，人也越来越多，所以成交量和房价可能还会涨一点。而且租金回报率还比房贷利率高，这也是个好消息。 长期来看，人口和产业才是房价的基础。香港一直通过人才计划招人进来，这些高收入的人以后肯定还要买房。金融业回暖带来的钱也会流入楼市。 不过也有风险要注意： 1. 那些来的“高才通”续签率只有54%，有些人可能还要回去。 2. 2026年政府要多供应点地皮盖房子了，供应量增加可能会把房价的涨幅给压住。 3. 全球经济要是不稳当，利率的走势也会受影响。 总的来说，现在香港楼市看起来有点回暖的意思。如果政府能继续加强国际金融中心的地位，吸引更多人过来工作，再加上利率继续往下掉，楼市就能保持量价齐稳的状态。核心区的好房子现在更值得买了。相反的话压力就大了。 现在是新的周期，也是新的机会。我在2024年就说过会有“信心牛”，2025年又说过“大宗元年”，还提到“AI不是风口而是海啸”。9号晚上我还会跟大家聊更多新的想法。