上海大宗交易市场正经历深度调整周期。
戴德梁行最新数据显示，2025年全市大宗交易成交额424亿元，较上年缩减四成，单宗均价降至5.6亿元，其中38笔交易额不足3亿元，占比过半。
这一现象反映出当前市场已进入价格低位区间，资产估值趋于理性。
市场结构性特征显著。
办公/研发办公类以43.6%的成交占比维持主导地位，贝莱德折价出售普陀写字楼、陆家嘴国泰人寿购入前滩汇项目等案例，凸显核心资产仍具吸引力。
商业板块中，小体量商铺受民营资本青睐，而长租公寓因公募REITs扩容获机构增持，微领地、旭辉等项目成为行业标杆。
值得注意的是，博华广场百亿级交易推动综合板块占比跃升至12.7%，创下近年单体写字楼交易纪录。
买方格局呈现"内进外退"态势。
内资机构贡献97%成交额，外资则通过出售129亿元资产实现阶段性退出，占市场总成交的三分之一。
业内人士指出，外资减持释放出优质低价资产，为国内投资人创造机会，部分外资机构正筹备人民币基金，未来可能以本土化策略重返市场。
与此同时，自用型买家表现亮眼，金融、TMT及消费类企业贡献26%成交额，其对于5亿元以下办公资产的集中采购，反映出产业升级带来的空间需求。
法拍市场活跃度提升至总成交的四分之一，暴露出部分存量资产的债务压力，也加速了不良资产价值重塑进程。
戴德梁行专家认为，当前市场调整既是周期性波动结果，也包含结构性转型因素，价格探底与政策支持将促使市场逐步筑底。
上海房地产大宗交易市场连续四年收窄,既是宏观经济环境和行业周期深度调整的直接体现,也反映出市场参与主体结构、投资逻辑和资产定价机制的系统性重构。
内资主导、自用需求增强、法拍交易活跃等新特征表明,市场正从增量扩张向存量优化转型。
在这一过程中,优质资产价格回归理性区间,为具备长期投资眼光和资金实力的市场主体提供了战略配置窗口。
未来,随着部分外资战略重心本土化以及国内机构投资者专业化程度提升,上海大宗交易市场有望在调整中孕育新的增长动能,为城市经济高质量发展提供更加坚实的支撑。