我国房地产市场正处深度调整期；自2021年行业进入下行周期以来，全国新建商品住宅开工量较峰值下滑超过80%，泡沫明显收缩。马光远认为，这轮结构性调整为2026年市场企稳打下了基础。 政策取向也在发生变化。相较前期以“止跌回稳”为主的调控，新一轮政策更强调稳定预期和系统性托底。中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，多地随后推出收购存量房用于保障房、扩大公积金使用范围等措施。住建部数据显示，截至今年二季度，已有30多个城市实施“以购代建”，累计消化存量住房约1200万平方米。 市场格局正在重塑。一上，新房市场继续收缩。自然资源部最新土地供应计划显示，2024年住宅用地供应量同比再降15%，部分重点城市已明确下调商品住房用地占比。另一方面，存量房交易占比快速上升，北京、上海等一线城市二手房成交占比已超过75%。此变化意味着我国住房市场正加速进入以存量房为主的阶段。 对购房者来说，决策思路需要调整。刚需群体迎来近十年来相对友好的窗口期——全国首套房平均利率降至3.85%，部分城市首付比例下调至15%。但专家提醒，选房应重点把握“现房优于期房、核心区优于远郊、配套成熟优于概念规划”三条原则。改善型需求则可借助“卖旧买新”有关税费优惠，优化住房结构与资产配置。 需要注意的是，投资风险明显上升。中国房地产估价师协会研究报告指出，除北上广深核心区域的优质资产外，多数房产的投资回报率已普遍低于理财收益。业内普遍认为，房地产投资逻辑正从短期套利转向长期持有与价值导向。
房地产正从增量扩张转向存量提质，从价格主导转向品质与服务主导，从短期博弈转向长期持有与稳健经营；对市场而言——“稳”不只是价格止跌——更是预期更可控、交付更可靠、供需更匹配、风险更可防。对居民而言，回归居住属性、尊重城市基本面、重视现金流安全，才能在更理性的市场环境中做出更符合自身利益的选择。