在REITs这种投资产品里，杠杆是个很关键的双刃剑，既能给发起人弄来更多的钱，同时也会埋下很大的隐患。就拿广发新城吾悦REIT来说，这个项目的估值规模达到了21.43亿元，拟发行规模是16.25亿元，它为了融资给把杠杆用到了5.2亿元。经过大概一算，它的净资产杠杆率已经飙到了34.48%，这可是超过了监管规定的20%红线啊！你说这么明显违反规定的项目是怎么过了审批的？ 咱们来看看具体的规定，中国证监会给出的《指引》第二十八条说得很明白：基金总资产不能超过净资产的140%。这里面提到用来买项目的借款不能超过净资产的20%，而且得确保运作稳健、资产变现快、现金流足够还债、预案齐全等等。 现在再细算算这个5.2亿的融资占比，它占了拟发行规模的32%，占账面价值的34.67%。这还只是基于现有估值的情况呢，要是上市后市场行情不好或者估值跌了，再加上这借来的钱其实就靠账面资金撑着，一旦出现闪失，杠杆比例就很容易超过40%。要是真走到那一步，“基础设施基金总资产超过净资产140%”的红线就被击穿了，到时候基金管理人就得赶紧向证监会报告情况。 这种时候问题就大了，资金链很可能就断了，甚至还得被迫去处理资产以偿还债务。这对投资者来说可不是什么好兆头。除了前面提到的申报材料质量差这个“劣质”问题之外，“广发新城吾悦REITs”还有个更硬的合规伤：5.2亿借款占净资产34.48%，这明显违规啊。 高杠杆风险也很吓人，在NOI（净运营收益）下滑或者估值下行的情况下，“总资产/净资产”这个比值很容易就会冲破监管的“天花板”。到时候基金可能不得不去处置资产或者寻求外部救助，这显然不是投资人想要看到的结果。