问题：行业深度调整期，房企寻找“第二曲线” 市场供需关系变化、开发利润收窄和风险偏好下降的背景下，房地产行业正从“重资产、快周转”逐步转向“轻资产、重运营”。代建业务因资金占用较低、模式可复制、以专业服务获取管理收益等特点，成为房企争夺的新赛道。但代建同时对产品定位、工程管控、成本管理和交付兑现提出更高要求，行业分化也在加速。 原因：专业化分工深化与客户需求升级推动代建扩容 业内人士认为，代建需求上行主要来自三上：一是地方平台、产业资本与多元业主项目盘活、片区开发中更重视效率与合规，更倾向引入成熟的管理方；二是改善型需求与城市更新项目增加，对产品力、商业配套与运营能力提出更系统的要求；三是金融环境趋于审慎，委托方更愿意用管理输出替代高杠杆开发——降低资金与周期波动风险。——具备全链条管理与资源整合能力的企业更容易获得订单。 影响：头部企业以“管理+运营”增强竞争壁垒 克而瑞地产研究近日发布《中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》，新城建管进入“代建综合能力TOP8”，并获得“优秀商业代建企业”对应的评价。市场分析认为，代建竞争已从单纯的工程管理、节点交付，转向“规划定位—产品营造—成本控制—招商运营—资产管理”的综合能力比拼。尤其在大型综合体、商住融合项目中，商业资源、品牌招商与后期运营能力，正在成为影响项目现金流与资产价值的关键因素。 对策：以全周期体系与标杆项目验证服务能力 新城建管于2022年成立后提出“365全周期服务体系”，强调从前端策划、建设管理延展至交付后的运营与资产管理，推动“一次性交付”向“长期价值管理”转变。据企业披露，截至2025年底，其累计管理项目155个、管理总建筑面积超过2600万平方米，业态覆盖住宅、商业及超大规模综合体等；2025年新签约代建面积约1061万平方米，代建销售金额约29.6亿元。 在项目层面，天津新城·万青云启入选“2025年全国十大优秀代建项目”。此项目以改善型客群为核心，通过更精准的市场定位与产品营造提升转化效率，首期开盘实现约1.5亿元销售额。业内观点认为，代建项目能否在当地形成示范效应，关键在于对客群需求与产品迭代节奏的把握，以及工程品质与交付兑现的稳定性。 前景：商业运营提供“压舱石”，轻资产转型仍需稳中求进 与代建业务同步推进的，是企业对存量经营性资产的运营能力。数据显示，2025年上半年，新城商业运营总收入接近70亿元，同比增长12%；商业物业出租及管理业务毛利率为71.20%。截至2025年上半年，吾悦广场出租率维持在97.8%，在全国超过150个城市布局220座，已开业及受托管理在营数量174座。稳定的租金与管理收入为企业提供了相对可持续的现金流，也使其能够通过经营性物业贷款、CMBS等工具拓展融资渠道。企业在2025年6月、9月及2026年2月完成境外债发行，被市场视为行业融资偏紧背景下的积极信号。 展望未来，代建市场空间仍将扩大，但竞争将更看重长期经营与风控能力。一上，委托方对合规、交付与现金流安全的要求趋严；另一方面，商业与住宅的协同能力将成为综合体项目成败的关键。业内预计，具备成熟运营资产、标准化管理体系与区域深耕能力的企业，有望在行业洗牌中获得更高份额，但同时也需要在扩张节奏、项目选择与质量管控上保持克制。
在行业深度调整的背景下，新城控股以相对稳健的战略布局和运营能力，体现出头部房企的韧性。其“住宅+商业”双轮驱动为企业打开新的增长空间，也为行业转型提供了可参考的样本。随着轻资产业务持续推进，新城控股有望在新一轮行业洗牌中获得更有利的竞争位置。