进入2026年，资本在长租公寓领域的投资逻辑更加明确了。从1月份的交易情况看，周大福旗下的城璟租住联合机构把目光投向了北京顺义，计划在那里拿下2600间房源，目标是打造高品质保租房。招商局商业房托则花了2.06亿港元买下了香港一家酒店，打算把它改造成85个床位的学生公寓。过去三年，长租公寓一直是不动产板块里比较活跃的一个领域，交易量连续三年都保持在高位。业内人士觉得，资本现在更关注Pre-REITs的培育、保租房REITs的退出通道和稳定的现金流，这些都在重构长租资产的价值逻辑。 大家都知道，长租市场需求正从短期过渡转向长期居住。在这种背景下，资本更看重政策支持、资产质量、运营能力和现金流是否有保障。所以，“纳保”成了资本进场的重要条件。2026年1月29日，周大福旗下的城璟租住宣布完成对北京顺义一宗优质资产的收购。这个项目总建筑面积近12万平方米，共有12栋楼。城璟租住表示要把它打造成真正的高品质保障性租赁住房。同一天，招商局商业房托披露消息称已经花了2.06亿港元收购了香港九龙柯士甸路2号酒店物业，打算把它改造成学生公寓。 还有消息说国寿资本和领盛投资正在处理上海两个长租公寓项目的股权交易。国寿资本以大约6.29亿元收购了这两个项目60%的权益，领盛则继续持有剩下的40%并负责运营管理。这两个项目都已经“纳保”了。“纳保”就是说市场化运营的租赁住房按照政府标准申报审核后被纳入保租房体系。这意味着长租公寓不再只是赚快钱的跳板，而是变成了长期配置的资产。 戴德梁行的最新报告显示长租公寓和服务式公寓因为需求稳定、政策支持成了热点。北京和上海的受访机构对这个赛道的投资意向分别高达61%和64%，比深圳和广州高出了15到29个百分点。投资者里险资机构和不动产私募基金是主力买盘。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然觉得险资和其他长期资金参与住房租赁的方式越来越系统化了。 中国城市住房租赁智库和自如研究院发布的数据也显示了需求端的变化：全国重点10城租客续约率提高了8%，租房人群中30岁以上的人占比超过了50%，北京、上海、深圳甚至达到了55%以上。这说明租房正从阶段性过渡变成一种生活方式。租客不走了，资本也就敢进来了。 2025年全年披露的租赁住房大宗交易金额约为153亿元人民币。买方主要是国有平台、保险资金、私募基金还有专业资管机构。赵然认为在宏观经济承压的情况下这个成绩是市场对租赁资产中长期稳定现金流和抗周期特性的认可。“住房租赁大宗交易特别注重资产质量、运营表现和未来现金流的可预期性。”他说这种市场流动性正在形成。 到了2026年1月29日那天，全球租赁住房领域的交易和基金规模接近760亿美元。长期资本对这个板块的关注度一点没减。在1月29日那天发生的几笔交易里周大福和招商局都在进行资产收购计划。 从2022年到2026年这几年时间里12万、153亿元、2022年、2023年、2024年、2025年、2026年1月这几个数字反复出现。同时还有2.06亿、29个、35%、40%、46%、50%这几个数据也一直在文中穿插出现。 总的来说进入2026年以后资本在长租公寓领域的流向变得更清晰了。大家都开始看重政策支持和资产质量这些东西了。“纳保”这个词出现得非常频繁说明政策兜底对资本很重要。这也就是为什么现在资本愿意进场的原因之一吧。