问题——市场从“下行惯性”转向“企稳修复” 近期，房地产市场出现阶段性回稳迹象。国家统计局3月16日发布的2026年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，环比上涨或持平的城市数量较上月增加9个。分城市能级看，一线城市修复特征更为明显：2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京、上海分别环比上涨0.2%。二手住宅作为市场“温度计”，率先反映交易预期变化，北京、上海二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。从多地交易节奏看，部分核心城市春节后成交回升，市场观望情绪有所缓解。 原因——政策托底、需求释放、供给优化形成共振 此轮回稳并非单一因素推动，而是多重变量叠加的结果。 其一，政策提升稳定预期。2026年开年以来，各地围绕“稳市场、稳预期”密集出台调控举措，据不完全统计已超过100条，重点集中降低交易成本、支持合理住房需求、优化限购限贷规则、改善性需求支持各上。房贷利率保持相对低位、首付比例调整、换房便利化等政策组合下，刚性与改善性需求被更有针对性地激活。 其二，节后需求集中释放带动成交回升。春节前后往往是年度交易节奏的切换点，前期积压的看房、签约需求在节后集中入市，叠加部分家庭“先卖后买”链条逐步打通，推动二手房成交活跃。公开信息显示，北京今年1—2月二手住宅网签总量超过2.3万套；上海在优化房地产涉及政策措施后，二手房周度成交保持较高热度。深圳、广州等地二手房签约量亦出现明显回升，带动部分优质房源议价空间收窄。 其三，供给侧结构调整改善市场平衡。多地在土地供应、存量盘活、保障性住房与商品住房结构优化上加力，新增供给更强调匹配人口与产业导入、公共服务承载能力，部分区域供求关系得到边际修复。同时，“好房子”建设导向强化，产品迭代与品质改善对中高端与改善型需求形成承接，部分城市大户型价格表现相对更稳。 影响——“回稳”正在形成，但K型分化更趋明显 从市场表现看，回稳首先发生在资源要素更集中的城市与板块。教育、医疗、就业等公共资源集聚、人流物流资金流更活跃的城市，住房需求基础更强，价格修复也更快。除一线城市外，部分强二线城市在产业支撑和人口吸引力带动下，也体现为更强韧性。 但同时，分化态势不容忽视：同一城市内部，核心区与远郊、轨道交通与配套成熟板块与供给集中板块之间，冷热差异加大；同一板块内，品质更高、总价结构更适配的房源去化加快，而普通项目仍需通过折扣、特价等方式促进成交。部分库存压力较大的三线城市和非核心区域，虽然价格降幅收窄，但“以价换量”仍是阶段性主基调，修复节奏明显慢于核心城市。 对策——坚持“因城施策”，在稳预期与防风险间寻求平衡 当前房地产仍处在深度调整后的修复阶段，政策需要在稳市场与防风险之间保持力度与节奏。一是继续落实因城施策、精准支持合理住房需求，重点支持首套刚需、改善性需求与多孩家庭等群体，促进交易链条顺畅运转。二是加快存量盘活与供给结构优化，推动存量商品房在依法合规前提下多渠道转化利用，改善供需错配。三是守住风险底线，压实企业主体责任与地方属地责任，稳妥处置重点项目风险，保障购房人合法权益，维护市场秩序。四是持续推进“好房子”建设，鼓励绿色、低碳、适老、智能等产品升级，以品质供给提升带动有效需求。 前景——3月或延续修复，但“全面普涨”基础仍不足 从季节性规律、政策效应传导以及成交修复的持续性看，3月份市场有望延续回稳态势，核心城市优质房源价格存在温和修复空间，二手房活跃度提升也将对新房形成带动。但应看到，当前回稳更多表现为“结构性修复”，全国范围“全面普涨”的条件并不充分。后续走势仍取决于居民收入预期、就业与人口流动、城市产业支撑、库存消化速度以及政策落实效果等综合因素。预计市场将延续“核心带动、分化修复”的格局，回稳更强调可持续与高质量。
当前市场回暖反映房地产行业的结构性调整仍在深化。在"房住不炒"定位下，如何平衡短期稳定与长期转型，实现行业健康发展，需要各方共同努力。这个过程既是对宏观调控的考验，也将重塑行业发展路径。