问题—— 城市更新进程中，建成较早的住宅小区普遍面临设施老化、管理缺失、公共空间品质下降等问题。有的小区楼道墙面破损、管线杂乱、照明不足，影响通行与安全；有的区域因缺乏统一物业管理，车辆乱停、消防通道被占、“空中飞线”等现象长期存在。随着人口老龄化加速，“上下楼难”成为不少居民的现实痛点，不仅影响居住舒适度，也制约社区治理水平提升。 原因—— 一是历史欠账集中显现。上世纪八九十年代建设的小区在规划标准和配套水平上与当前需求存在差距，后续投入不足，公共部位逐年老化。二是治理结构不完善。部分小区早期缺少专业物业，业主组织基础薄弱，公共事务协调成本高，改造议事难以形成合力。三是资金与意愿不匹配。公共空间改造牵涉多方利益，既需要稳定资金来源，也依赖居民对方案、费用分担和施工影响形成共识。四是系统化改造意识不足。过去一些更新项目更偏向“单项工程”，容易出现电梯新、楼道旧等不协调问题，影响整体体验。 影响—— 近期，珠海在多点推进中探索“硬件提升+治理重塑”的路径，一批老旧小区呈现综合改善趋势。 在翠香街道香宁花园北区，小区建成于1992年、体量较大。当地以加装电梯为突破口完成部分单元更新后，居民对公共空间品质提出更高期待。为避免“新电梯配旧楼道”的割裂感，对应的楼栋居民在协商基础上自筹资金，同步推进楼道瓷砖、顶面、扶手等整修，使通行空间更整洁、安全，带动改造从“便利性提升”延伸到“整体品质提升”。 在香湾街道海霞新村（南区），小区建成较早，曾因缺乏统一管理出现车辆停放无序、公共部位破损、消防通道被占等问题。改造启动后，围栏完善、道路翻新、绿化提升、智能道闸等措施相继落地，推动人车分流和秩序重建；线路规整、环境整治同步推进，社区面貌与安全水平明显改善。资金筹措上，通过党建引领下的项目化推进，叠加居民自筹、财政支持与社会捐助，楼道粉刷等“看得见的变化”较快落地，带动居民参与积极性提升。 吉大街道吉莲新村，针对墙面斑驳、飞线充电、杂物堆放等突出问题，当地以示范楼栋先行，形成可复制的“样板”，带动更多楼栋依次启动提升。随着楼道空间从“能通行”向“更美观、更安全、更便捷”转变，居民对公共治理的认可度提高，形成由点及面的带动效应。 从上述实践看，改造不仅改善了外观，更在安全与治理层面形成支撑：电梯投入使用缓解老年群体出行压力；楼道整修与线缆规范降低安全隐患；智慧门禁与停车管理提升秩序；环境变好后，居民维护公共空间的自觉性也随之增强，社区共治氛围更稳定。 对策—— 珠海的实践表明，老旧小区更新要形成长效，关键在于“工程建设”和“治理建设”同步推进。 一是坚持居民主体，提升协商质量。通过居民议事、方案比选、费用公开等方式，把“要我改”变为“我要改”，减少阻力、提高执行效率。二是强化政府托底，优化审批与资金支持。对加装电梯、公共部位整治等事项，在依法合规基础上提升流程效率，确保补贴资金及时到位，形成稳定预期。三是引入社会力量，拓展资金与服务供给。通过“民生微实事”等机制带动企业、社会组织参与，补齐公共服务和设施维护短板。四是推进系统化更新，避免“单项工程”碎片化。将电梯、楼道、消防、停车、绿化、线缆治理等纳入整体设计、分步实施，尽量做到一次施工、综合提升。五是同步完善后续管理机制。推动业委会、物业或社区托管等模式健全，明确公共区域维护责任，避免“重建轻管”。 前景—— 随着城市更新进入提质增效阶段，老旧小区改造将从“补短板”转向“提品质”。下一步，珠海若能在更大范围推广可复制的协商机制、资金组合模式和智慧管理方案，并在适老化改造、公共安全提升、社区服务嵌入各上持续加力，有望将阶段性工程转化为长期治理能力。尤其在老龄化背景下，电梯加装与无障碍提升将成为更多小区的刚性需求；同时，围绕停车治理、消防通道管理、充电设施规范等领域的精细化治理，也将成为提升居民获得感的重要抓手。
从“能住”到“宜居”，珠海老旧小区的变化说明了以居民需求为导向的治理思路。这些改造案例不仅改善了居住环境，也为城市更新提供了更可持续的路径。随着城镇化持续推进，珠海的做法有望为更多城市提供参考，推动老旧小区改造从少数示范走向更大范围落地，让更多居民共享城市发展成果。