问题——房地产市场进入调整期后，部分城市依靠住宅开发带动土地出让金的传统路径承压；福州过去新房交易规模省内靠前，但在需求增速放缓、库存压力上升的情况下，若仍沿用“大拆大建—高强度供地—快速去化”的单一链条，既可能加剧供需错配，也会推高地方国企拿地开发的资金周转压力，进而影响财政可持续性和重点项目投入节奏。 原因——一上，城市发展正从“增量扩张”转向“存量提质”，港口能级、航空枢纽、文旅服务、产业承载等领域补短板仍需持续投入。以港航与文旅为例，福州港货物吞吐量位居全国前列，但集装箱吞吐量、航线结构和临港产业配套仍有提升空间；同时，为提升城市吸引力与消费活力，当地出台港口生产扶持、旅游住宿补贴等政策，体现出以财政资金带动实体经济、推动服务业升级的思路。另一方面，税收短期难以快速放量的情况下，土地收入仍是重要资金来源；但如果简单依赖住宅用地出让，容易与市场承接能力脱节，形成“卖房速度跟不上供地节奏”的结构性矛盾。 影响——基于此，福州近期土拍出现新变化：部分地块不再只以“净地”方式出让，而是将闲置建筑与土地整体打包入市，吸引企业以办公、商服、文旅等用途参与竞买。有关成交显示，只要资产区位较好、总价可控、改造利用路径明确，市场主体的竞价意愿较强，溢价也更明显。对财政而言，这类资产处置不仅带来新增收入，也能减少长期闲置资产的维护与管理成本；对城市而言，有助于引导社会资本参与更新改造，推动老旧片区完善功能、升级业态，促使发展逻辑从“卖地建房”向“以业兴城”延伸。 对策——业内分析，福州此次探索发出三上思路：其一，打通存量资产“能上架、可交易、可监管”的制度通道，将分散各单位、各片区的闲置房产、公房资源统一梳理、分类处置，形成“资产台账—价值评估—用途指引—交易退出”的闭环管理。其二，优化供地结构与用途组合，结合片区承载能力与产业导向，增加商业办公、科研创新、文化体育、酒店服务等供给，更好匹配企业自用办公、总部经济、文旅接待等需求，降低单一住宅供给对市场波动的敏感度。其三，在交易规则中同步明确修缮加固、安全责任与时间节点，将“资产盘活”与“品质提升”挂钩，避免出现只交易不改造、只开发不运营的情况，提高存量更新的落地效果。 同时，实践也提示需把握保护与利用的边界。历史风貌区、保护建筑在修缮标准、审批流程、材料工艺各上约束较多，若市场主体难以形成稳定可预期的改造路径与经营回报，参与积极性可能不足。对此，相关人士建议，不突破保护红线的前提下，可通过明确可经营业态清单、优化审批服务、探索“修缮补助+运营考核”、引入专业文保与运营机构等方式，提高社会资本参与保护利用的可行性与持续性。 前景——从趋势看，房地产市场由高速增长转向平稳发展，将促使城市更重视土地要素的精细化配置和财政结构的韧性。福州以“小切口”试行“连楼带地”处置闲置资产，既为稳定土地相关收入打开了空间，也为城市更新、产业导入提供了更多抓手。下一步，若能在供地结构、资产运营、文保利用、风险管控等上形成可复制的制度安排，并与港航枢纽建设、文旅提升、产业集聚等战略合力推进，有望推动城市从“依赖住宅开发”转向“多元资产经营与产业驱动并重”，提升资金使用效率与城市综合竞争力。
福州此次土地制度创新的意义，不止于短期财政增收，更在于为城市发展模式转型提供了可观察的实践样本；在高质量发展背景下，如何在稳增长与防风险、激发市场活力与维护公共利益之间取得平衡，将持续考验城市治理能力。福州的探索，或可为同类地区提供参考。