这两天有个报告挺火，说央企国企都在房地产代建这块动起来了，有的还把目光投向了城市更新。2月20日，中指研究院放了一份关于代建现状的报告，上面写得挺详细。他们说央国企靠着手里的资源，发展速度很快。而且现在政策老是在往好的方面倾斜，什么城市更新、旧改啥的，有些企业就瞅准了机会，开始在广州、北京这些一线城市找活干。 这份报告还跟《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》对了一下数据，发现销售额排前50的企业里，已经有30家在做代建了，这占比足足有六成。这30家里面，央国企有18家，快占了四成。咱们国家一共有16家房地产央企，目前已经有12家搞起了代建，其中4家甚至还单独成立了公司来干这事。 到了2025年，央国企在代建这块肯定更猛。不少企业签的新单子面积特别大，比如中铁置业这一年签的面积同比涨了51%，五矿地产和中铁建地产也都涨了超100%。这帮央企国企本来就底子厚，在城市更新、保障房还有处理资方不良资产这些方面都有优势。 中指研究院还统计了一下典型代建企业的模式情况。2025年的新单子里，政府项目占了21.6%，商业项目占了74.0%，资本项目占了4.4%。商业代建跟2024年差不多持平，资本代建稍微多了1.1个百分点。不过现在那种“保交楼”式的代建少了点，主要还是因为“保交付”那个阶段性工作基本干完了。 现在资本代建大多是处理资方的烂账，这种活儿挺难搞的，特别考验代建企业的产品本事和营销水平。同时，资方对稳健性也看得特别重。因为央国企入场积极了，这类业务就有点增长的趋势。 这些年代建的模式结构也还算稳当。商业代建一直维持在七成左右的比例上，算是主流模式。一般来说，商业代建的管理费率比政府代建要高一点，但风险又比资本代建小一些。加上可能还能帮着卖房子赚点钱，所以大家都挺喜欢这模式。 从签单的城市分布来看，2025年一线城市占了8.1%，二线城市占了46.3%，三四线城市占了45.6%。二线和三四线的比例快赶上了，说明代建企业的业务正往三四线下沉。 再看具体盖啥房子。2025年签的面积里商品房占了86.8%，跟去年差不多。其中商品房自家的住宅就占了66.7%，比去年多了11.4个百分点；办公和商业的占了13.5%，保障房占了6.7%，这两项都比去年少了点。 还有一点就是现在很多企业提前在城市更新这块布局了，这个比例只有2.7%。另外据统计，纯代建的项目有28%，而又要建又要帮着卖的那种占了49%。现在的大部分项目都要求代建企业不仅得盖房子还得帮着卖出去，而且有时候管理费的发放时间跟房子卖得好不好直接挂钩，这就特别考校企业的营销能力。