近期，围绕稳定房地产市场预期、促进合理住房消费，政策端继续释放积极信号。
1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确对居民换购住房个人所得税退税优惠再延两年，执行期限为2026年1月1日至2027年12月31日。
按照公告规定，纳税人出售自有住房，并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退还全部已缴税款；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。
公告同时对“转让金额”“购房金额”的口径作出明确，以市场成交价格及网签备案合同成交价等为依据，强化政策可操作性。
从“问题—原因—影响—对策—前景”的逻辑观察，此次续期具有针对性和延续性。
首先看“问题”。
当前住房市场仍处于修复阶段，结构性分化与交易链条不畅并存：一方面，部分城市二手房价格中枢下移，买卖双方对价格预期磨合时间拉长；另一方面，“卖一买一”的置换行为受到成交周期、税费负担、价格波动等因素影响，改善性需求释放节奏偏慢。
换房家庭往往需要先卖后买或同步交易，任何一环成本上升或周期延长，都可能导致交易延宕，进而影响新房、二手房之间的联动循环。
再看“原因”。
一是宏观层面，居民收入预期与消费信心仍在修复，购房决策更加审慎；二是市场层面，二手房挂牌量增加、成交分化，使得“先卖后买”的不确定性上升，置换链条更容易出现等待与观望；三是制度层面，交易环节税费与中介、贷款等综合成本，对改善性需求的边际影响更为明显。
对许多家庭而言，换房并非新增购房冲动，而是基于人口结构变化、通勤教育需求、居住品质提升等“必需型改善”，政策若能降低摩擦成本，就能把潜在需求转化为有效交易。
第三看“影响”。
个税退税政策两次续期，释放出政策取向的稳定信号：通过降低交易成本，改善换房群体资金占用，减少因税费带来的“卡点”，在不刺激非理性杠杆的前提下，提高改善性需求的可实现性。
尤其是退税规则与购房金额、转让金额挂钩，更符合“以换为主、以改善为主”的导向，有助于增强政策精准性。
业内研究认为，政策连续性有利于稳定市场预期，推动二手房与新房之间的循环更顺畅；交易活跃度提升，也有望带动相关产业链的合理需求释放，进而对地方财政与总税收形成“涵养税源”的中长期支撑。
第四看“对策”。
在政策工具箱中，“降成本、提效率”仍是重要方向。
除换购个税退税延续外，财政部、税务总局此前发布公告明确，自2026年1月1日起个人销售住房增值税政策调整：购买不足2年的住房对外销售按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年以上（含2年）的免征增值税。
与此前不足2年按5%征收相比，二手住房交易税负进一步下降。
叠加公积金、保障性住房等相关部署，政策组合拳更强调通过减轻交易负担、完善保障体系、优化金融与公积金支持等方式，促进住房领域回归居住属性和民生属性。
下一步，地方层面可在依法合规前提下，进一步优化办税流程、缩短退税周期，提升政策可感知度；同时完善信息共享与风险校验机制，确保口径统一、执行透明，减少操作摩擦。
最后看“前景”。
此次续期覆盖2026—2027年，为市场修复争取更稳定的政策窗口。
预计未来政策仍将围绕“稳预期、稳交易、稳链条”持续发力：一方面，更多到期的阶段性支持政策可能延续或优化，以保持政策连续性；另一方面，政策更可能侧重结构性支持，重点面向换房、改善、保障等民生导向领域，而非大水漫灌式刺激。
随着交易成本逐步降低、供需两端预期逐步校正，市场有望在分化中趋于均衡，改善性需求或将成为带动交易回暖的重要力量。
房地产市场的稳定关乎经济大局和民生福祉。
当前政策的连续性调整反映了国家对市场规律的尊重和对市场预期的重视。
通过降低交易成本、释放改善性需求、稳定市场信心，政策正在逐步疏通市场循环的堵点。
然而，政策效果的充分发挥还需要市场各方的积极配合，需要地方政府因地制宜的具体措施，也需要市场参与者理性的预期调整。
在政策支持和市场自身调整的双重作用下，房地产市场有望逐步走向更加健康、更加稳定的发展轨道。