问题——工业用地“沉睡”与结构性错配并存。
产业发展离不开土地要素支撑，但在增量空间有限、产业加速升级的背景下，低效闲置工业用地成为制约高质量发展的突出矛盾。
湛江完成首次全域工业用地摸底调查后发现，全市工业用地中相当比例处于低效状态：部分地块因规划不匹配长期搁置，部分地块亩均产出、税收水平偏低，另有一部分存在批而未供、闲置等现象。
同时，空间布局不均衡问题较为明显，一些园区承载趋于饱和，而另一些区域地块零散、规模偏小，难以满足先进制造业项目对连片用地和配套条件的需求。
原因——历史遗留、产业转型与机制约束叠加。
造成低效闲置的原因较为复杂，既有规划调整、产业更替带来的“用途不适配”，也有产权关系复杂、历史问题交织导致的“处置难”。
在传统产业转型过程中，企业面临资金、技术和市场压力，更新改造意愿不足，担心投入大、周期长、收益不确定，形成“不敢改、不愿改”的现实顾虑。
与此同时，审批链条较长、部门协同不足、处置路径单一等因素，也在一定程度上拉长了项目落地周期，影响土地再配置效率。
影响——低效土地拖累产业承载力与要素配置效率。
工业用地低效闲置不仅占用稀缺资源，还会抬高新增项目的综合成本，影响招商引资的比较优势，进而制约产业链集聚与规模化发展。
对城市而言，土地资源配置效率偏低，会削弱财政与税收贡献的可持续性，影响基础设施、公共服务等配套能力提升。
更重要的是，在新质生产力培育和制造业升级的关键阶段，若不能尽快打通存量盘活通道，产业项目将面临“有需求、无空间”或“有空间、难落地”的两难局面。
对策——以“摸底建库+流程再造+政策激励+规划弹性”组合破题。
针对上述难题，湛江以“先诊断、再处方”的思路推进工作：一方面，依托摸底成果建立低效用地项目库和台账管理机制，实施分类指导、分批处置，推动形成“发现一批、处置一批、盘活一批”的闭环；另一方面，以流程优化提升项目落地效率，推行并联审批、容缺受理等做法，对重点项目探索“一事一议”绿色通道，强化部门协同与时限管理。
以徐闻新型储能电站项目为例，从取得土地到相关证照联动办理实现快速推进，体现了流程再造对要素保障的直接效应。
在激励机制上，湛江针对企业改造顾虑推出更具可操作性的支持举措：对转型升级企业设置合理过渡期，允许在一定期限内按原用途使用土地，降低“改造即停产”的风险；对提高容积率、提升土地集约利用水平的工业项目，完善相关政策安排，减少企业二次成本，鼓励“向上要空间、向内提效率”。
在规划层面，灵活运用“三旧”改造等政策工具，对连片改造项目给予指标支持，并探索工业用地功能混合利用，在守住用途管控和安全底线的前提下，以更高水平的规划弹性匹配产业迭代需求。
同时，推动供地方式创新，研究“弹性年期出让”“先租后让”等模式，并探索差异化地价调节机制，以适配不同发展阶段企业的用地特点，提高土地供给的精准性与可持续性。
前景——存量盘活释放新空间，新业态与制造业升级协同发力。
随着多元化盘活机制逐步成型，湛江近三年累计供应6874亩工业用地，把一批“沉睡资产”转化为产业发展载体，既为先进制造业项目落地提供空间，也为数字经济、现代服务业与实体制造融合打开通道。
以湛江南站数字电商科技产业园为例，通过对既有站场设施的改造更新，直播电商、产品展示、内容制作、供应链服务等功能加速集聚，形成“空间再利用+业态再组织”的典型场景。
这类从旧设施中培育新动能的实践，体现了城市更新与产业升级同向发力的趋势。
下一步，存量工业用地盘活仍需在“提质”上下更大功夫：既要继续以项目为牵引，提升亩均产出、税收贡献与就业吸纳能力，也要完善园区配套与公共服务，推动连片整治与规模供地，破解“小散乱”对重大项目的制约；同时还应加强全周期监管和绩效评估，把“标准地”理念与产业导向更紧密结合，推动土地要素向高端化、智能化、绿色化项目集聚。
随着政策工具不断完善、政企协同更加顺畅，湛江有望在存量时代形成更具竞争力的产业承载体系，为区域制造业高质量发展提供稳定支撑。
土地是经济发展的基础性资源,存量用地盘活是破解要素制约的必由之路。
湛江的实践表明,只有坚持问题导向,创新体制机制,精准施策发力,才能让有限的土地资源释放出最大效能。
从摸清家底到政策创新,从流程再造到生态重构,湛江探索出一条存量换增量、低效变高效的转型路径,为其他地区提供了可资借鉴的经验。
在新发展阶段,如何进一步深化土地要素市场化配置改革,提升资源利用效率,仍需持续探索与实践。