市场现象呈现多维分化 最新数据显示，成都二手房市场正处于深度调整阶段。虽然交易活跃度仍高位——2025年全年成交23.2万套创历史新高，2026年前两月成交面积同比增长18%，但价格下行压力持续存在。记者调查发现，高新西区万景峰一期111套在售房源中，挂牌价差幅度超过10%；龙泉驿华润国际社区114套待售房源也面临激烈竞争。更值得关注的是，传统认知中的核心区域同样在调整，锦江区蓝谷地“领域”、青羊区二十一世纪花园等项目的价格变化幅度与外围区域基本同步。 深层原因在于价值重估 业内专家指出，当前市场分化主要由三上因素推动：其一，住房供给出现结构性过剩，同质化明显的“库存型”楼盘集中放量，仅万景峰、华润国际社区两个项目的售房源就占所在板块总供给量的30%以上；其二，购房决策逻辑发生变化，买方更看重资产流动性和性价比，“小区在售存量”成为重要参考；其三，房产金融属性减弱，居住属性回归，购房者不再为同质产品支付高溢价。这些变化反映出市场正在形成新的定价逻辑。 买卖博弈催生新规则 市场运行机制也在重塑。一上，卖方优势明显减弱，部分社区出现“百房同售”的局面，业主为争夺有限客源不得不频繁调价；另一方面，买方议价权提升，“先降价、再成交”逐渐成为主流。贝壳研究院成都分院监测显示，在成交周期超过6个月的房源中，78%曾进行过价格调整；而及时调价的房源，平均成交周期可缩短至45天。 风险分布呈现新特征 需要警惕的是，当前风险并不主要来自明显降价的房源，而在于定价迟迟不动的“中间层”房产。这类物业通常有一定区位优势，但产品力不足，业主预期与市场可接受价格差距较大。相对而言，价格调整到位、品质较好的房源反而更容易吸引刚需入市。以蜀汉小区为例，虽均价11105元/㎡低于片区平均水平，但凭借价格优势实现月度去化率12%，明显高于同档次项目。 市场前景与应对建议 短期内，这种结构性调整仍可能延续。中指研究院预测，2026年成都二手房价格中枢或下移5%-8%，但成交量有望保持在年20万套以上。针对购房者，专家建议：优先选择差异化明显的稀缺产品，关注配套成熟的次新小区，并把握年底房企冲量带来的议价空间。对业主而言，客观评估房源竞争力、根据市场变化及时调整定价，将成为稳住成交与资产价值的关键。
成都楼市的现状，是市场化定价逐步走向成熟的结果。供应充足、信息更透明的环境下——房价不再由卖方单上决定——而是在多轮交易博弈中形成。这个过程会给部分房东带来压力，但从长期看，有助于市场回归理性与健康。对购房者来说，这既是挑战也是机会——需要更理性地衡量房产价值，避免被概念和预期左右。对市场参与者而言，尽快适应新的运行规则，结合实际情况灵活调整策略，才有可能在新阶段保持竞争力。