最近国家统计局发了2月份的房地产数据，就拿待售面积来说，已经超过7.99亿㎡，比去年同期还涨了0.1%。这里说的待售面积，就是已经建好但还没卖掉的房子。以前房价高的时候，开发商拿了预售证就能卖，像恒大那种还没建好大门就开始卖的情况也很常见。但现在不一样，因为市场行情差，很多房子建好了还卖不掉，库存积压严重。所以这次我们不统计整体库存，只看待售面积，就是因为预售制度的存在。像以前那轮涨价去库存，就是因为新房库存太高。2016年新房待售面积最多的时候也就7.5亿㎡。这次库存已经达到了这么多，说明情况不太乐观。 虽然现在整体库存压力大，但也有一些好地方。比如一些核心城市的核心区域，新房去化速度还是挺快的。不过大多数地方还是有压力。从数据来看，这轮房地产调整以来新房待售面积一直在涨，到了2026年增长得特别慢，只涨了0.1%。这说明这次调整可能快到头了。接下来可能会开始减少库存。 但问题是现在能不能复制2016年呢？当时待售面积见顶后房价涨得很快。答案是很难。1-2月份新房销售面积下降了13.5%，销售额更是下降了20.2%，跌幅特别大。2025年的时候虽然也跌过，但多数时候跌幅没这么大。所以这次新房市场还是有很大压力。 还有房地产开发投资增速的问题。1-2月份全国房地产开发投资同比下降11.1%，住宅投资也下降了10.7%。2022年1-2月份还在增长3.7%，之后就开始持续下降了。2023年1-2月份降幅5.7%，2024年1-2月份降幅9%，2025年1-2月份降幅9.8%，2026年直接达到两位数降幅。这说明开发商在资金投入上不太愿意了。 不过这次小阳春也有好消息。二手房市场热度很高，加速了房地产市场的止跌回稳。我之前说过这次小阳春不是靠政策推动的，而是价格下跌后形成了性价比。所以这个周期可能会持续久一点。但总体来说这次价格波动肯定不会像去年那么猛。