房地产行业深度调整背景下，绿城中国年度业绩发布会发出两条清晰信号：一是管理层出现关键岗位变动，公司治理结构进入过渡衔接阶段；二是公司在销售规模维持高位的同时，利润端承压明显，经营重心正从“规模冲刺”向“质量与风险并重”加速切换。 问题：规模与利润出现背离，经营压力集中显现 从披露数据看，绿城2025年合同销售额突破2500亿元，自投项目与权益口径销售均提升至行业前列，公司在市场需求偏弱、行业出清加快的环境中仍保持较强的市场获取能力。然而，与规模增长相对照的是盈利能力明显走弱：全年营收约1549.66亿元，同比小幅下降；净利润约22.86亿元，降幅接近一半；归属股东净利润仅约0.71亿元，创近十年低位。同时，行政总裁职务暂由执行董事代理，也使外界对公司后续战略执行与组织稳定性保持关注。 原因：去库存挤压毛利叠加减值计提，合作项目权益结构放大波动 管理层对利润下滑给出两点解释：其一，长周期库存加快去化导致毛利率被动下行。在当前市场环境下，部分项目需要以更贴近市场的价格和节奏实现回款，利润空间随之收窄。其二，公司计提了较大规模的资产减值准备，更压低当期利润表现。减值计提在一定程度上反映了行业价格预期调整与资产估值趋于谨慎，也体现企业主动“挤水分”、提前消化风险的会计处理逻辑。 对“净利润与归母净利润差距较大”的市场疑问，公司强调差异主要来自合作项目权益占比较低、部分合作盘出现亏损，以及联营合营企业整体亏损等因素。换言之，在合作开发占比相对较高的模式下，项目收益在不同口径下的呈现会更敏感，权益结构变化也会放大归母端的波动。 影响：财务安全边际较稳，但盈利修复成为核心命题 尽管利润承压，绿城在债务结构与流动性上表现为较强韧性：总负债规模下降，带息负债进一步压降；短期债务占比下探至近年来低位；现金及银行存款保持较高水平，对短期债务覆盖倍数较为充足；融资成本继续下降。上述指标意味着公司在“保交付、稳现金流、防风险”的行业主基调下，仍具备较好的风险抵御能力与再融资条件。 但需要看到，行业进入“以销定投、以现金流定扩张”的阶段，盈利能力的修复将直接影响企业可持续投资能力与估值逻辑。若毛利率持续低位、合作项目收益波动延续，企业在拿地、产品升级与组织投入上的空间将受到约束。因此，如何在保持安全边际的前提下实现利润企稳，成为公司下一阶段的关键考题。 对策：投资强调“做一成一”，千亿新增货值更重质量与兑现 围绕土地储备与投资策略，绿城提出2026年计划新增货值1000亿元，并明确将是“近年来投资难度最大的一年”。这个判断与行业现状相吻合：优质地块竞争激烈、核心城市供地结构更趋分化，叠加销售修复节奏仍存在不确定性，投资决策容错率显著降低。 鉴于此，公司提出“做一成一”的原则，即更加注重项目可兑现性与利润安全垫，强调对项目质量的精细研判，而非简单以城市能级或规模扩张为单一目标。回看2025年新增项目结构，一二线城市占比较高，表明公司仍倾向于将资源投向需求更有韧性、流动性更强的区域，以降低库存风险、缩短去化周期。同时，拿地节奏“前高后低”的变化，也显示企业在市场预期与资金安排上更趋审慎，体现出对周期波动的主动适配。 在销售端，公司设置了自投项目销售目标，并对存量货值与新推货值作出安排，意在通过“存量去化+结构性上新”稳定现金流，为后续投资提供资金支撑。对行业来说，头部企业普遍将“去库存、稳回款、控风险”放在更突出位置，绿城的策略调整具有一定代表性。 前景：销售降幅或继续收窄，核心城市有望下半年改善 管理层对2026年市场作出研判：销售下行幅度有望继续收窄，去库存仍是首要任务，新开工规模减少将推动供给结构优化，并预计核心城市销售在下半年可能企稳回升。综合政策取向和市场表现看，需求端仍取决于居民收入预期、购房成本与改善性需求释放；供给端则将随着新开工收缩逐步改善结构性过剩。对企业而言，若核心城市率先回暖、库存逐步回归健康区间，毛利率修复与资产减值压力缓释的概率将上升。 同时也需保持审慎：市场分化可能持续，三四线城市去化仍面临压力；合作项目收益波动、部分存量项目毛利偏低等因素，仍可能对盈利表现形成掣肘。未来一段时间，企业更需要以现金流为锚，强化产品力与运营效率，提升项目从投资到销售再到交付的全链条确定性。
绿城的年报反映了房企面临的共同挑战：在规模与质量、短期与长期发展间寻求平衡。其转向质量优先的土储策略，标志着行业告别粗放增长时代，进入以精细化运营为核心的新阶段。