咱聊聊未来，到了2026年，楼市会啥样？任泽平老师最近专门在泽平宏观展望里，给咱们划出了七个重点。这背后，咱们得先搞清一个大逻辑：那就是“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。 说回基本面，眼下中国老龄化和少子化严重，人口总数开始往下走，城镇化率都快摸到70%了，好多地方都在收缩。以前那种到处建房子的大开发时代早就过去了，咱现在进入的是“后房地产时代”。这时代的特征很明显：房价不再普涨，市场肯定要分化。未来的市场局面肯定是“二八分化”。只有20%的核心城市因为人口往那里扎堆、产业往那里聚集，房子价格才有可能慢慢稳住。剩下的那些三、四线城市，没人进去了，只能慢慢去库存。 这中间的支撑主要是改善型需求、保障房需求，还有城市更新。房企那边也得洗牌了，“三高”模式行不通了，得转向质量深耕。土地市场也跟着变了，不再是疯狂盖新房，而是“控量提质”。城市更新这一块会进入“大力实施”期，好提升大家的居住品质。 还有一点特别关键：人口流入的城市土地财政还好点，人口流出的地方差不多就得退出历史舞台了。政策这方面也是稳稳当当的导向。限购这块儿我估计大城市不会把口子封死太久。像一线城市外环这些地儿，大概一年左右就能全面放开；要是三年时间过去，估计全域都放开了。 至于房子能不能买？这就得看情况。如果是人口还在持续流入的核心地段、核心区域，那房价有可能触底回升。如果是那些没人去的城市，去库存可能会是个漫长的过程。 怎么解决问题呢？我觉得有三招管用。第一招就是全面放开限购。时代变了嘛，没必要担心放开后房价疯涨。第二招就是持续降低利率，无论是存量房贷还是新增房贷都得降下来，减轻大家的支出压力。 第三招也是最关键的一招——加大住房收储力度。我在业内挺早就开始提倡用收储的房子来做保障房了，现在不少地方都在推行这个事儿。现在最大的问题就是库存太多了。咱们可以组建一家规模超过5万亿的大型住房银行去收储这些房子。这一招能解决好几件事：一方面能为低收入家庭、农民工还有刚毕业的大学生提供低租金的保障房；另一方面还能缓解开发商的现金流问题、地方财政的压力，甚至能把那些烂尾楼给盘活。 总结一下吧：以前买房能让普通人财富增值是个硬道理；现在逻辑变了！现在重点是稳住楼市信心。股市那边挺牛的，大宗元年也已经开始了！新周期带来新机遇。 23号晚上我还会再跟大家唠唠这些新趋势哦！