你说现在这房地产市场变化可大了，各地都在琢磨怎么调控。杭州富阳最近推出的商品房“以旧换新”，还真给咱们整了个新花样。大家伙儿都挺关心，这事儿光看表面像是促销，其实是政府和国企联手在做文章，想打通存量房和新房的循环，既保住大家的居住条件，又能稳住市场。 具体咋操作呢？这次是杭州富阳乐居投资运营集团有限公司来搞。这家公司可是杭州富阳城市建设投资集团有限公司的全资子公司，背景硬实，保证了活动的公平。大家看到没，他们搞的是“三限”，首期就收200套旧房，范围圈在富春街道、鹿山街道还有银湖街道这三个核心地段，先试试水再说。 流程上也很讲究，先收购房子，给原房主发两张券：一张是用来冲抵新房钱的抵价券，另一张是额外给的5%购房券，上限10万元。原房主得在规定时间内拿着这套组合去买指定的新房，一套新房只能用一套券。这样既把钱锁进新房市场了，又用点小激励把换房的意愿提上去了。 收谁的房呢？这次主要盯着那些房龄长、面积适中的“老小”房。必须是2010年12月31日之前盖的，建筑面积不超过144平，产权还得干净。这类房子以前流动性差，但住着的人改善住房的愿望很强。把这类房收进来，能帮他们释放改善潜力。 还有个特别的地方是多子女家庭能优先参与。多子女家庭的定义是养两个以上孩子，且至少有一个未成年子女（2008年2月后出生）的家庭。这明显是在响应国家鼓励生育的政策嘛。 咱们再说说这政策背后的想法。第一是盘活存量资产。国企平台直接把这些符合条件的二手房收了，消化了部分库存，缓解了一些地方二手房卖不动的问题。第二是带动增量销售。逼着买房人去买指定的新房项目，把客户和钱导过去，帮助开发商卖掉房子，稳住他们的预期。 第三是探索市场调节新工具。由国企做中间平台来搞评估定价，试试能不能在政府和市场之间找到个平衡点。第四就是呼应民生改善需求。给那些想换房但钱不够或者卖不出去的人提供条路。 这个模式当然也有不少地方值得琢磨：收购的房子价格定得公不公平？以后怎么处理这些房子？国企的钱够不够用？会不会影响整体房价？这些都得盯着看。而且活动规模不大，到底能不能扩大效果还得看实践检验。 杭州市富阳区这次的试点是在房地产新阶段主动作为的表现。它把存量房去化、新房销售还有特定人群改善居住条件这几件事揉在一块儿了。虽然长期效果还得看市场反应，但这股创新劲儿真值得肯定。以后各地想抄作业的话，得结合本地实际好好设计规则，防着风险才行。