近日，杭州市西湖区大学路社区发生一起物业管理纠纷。
居民张女士因停车包月即将到期前往物业续费，却被告知必须先缴清拖欠的物业费才能继续使用停车位。
这一做法引发了关于物业费与停车费是否应当挂钩的深层思考。
张女士向记者介绍，她在该小区的停车包月费用为每月80元，按照惯例需每年与物业签订一次协议。
然而今年物业突然改变做法，以其物业费未缴为由拒绝续签。
张女士对此表示不满，认为停车管理费和物业服务费是两项独立的服务，不应该被强行捆绑。
她同时指出，自己拒缴物业费也有原因——小区楼道照明长期不亮，卫生打扫也不及时，物业服务质量未能达到预期。
大学路社区属于老旧小区，仅有路面停车位，采取先到先得的管理模式，停车位供应紧张。
该小区隶属老大葵片区，由大学路、老浙大、葵巷三个社区组成，由智享物业统一管理。
物业方面表示，他们制定了《小营街道老大葵生活区一体化物业停车公约》，该公约明确规定，只有积极配合社区工作、按时缴纳物业费的业主才能获得停车服务。
这份公约于2023年6月5日由三个社区和物业服务中心联合盖章，物业声称该公约已经过业主大会讨论通过并进行了公示，公示期间未收到反对意见。
然而，张女士表示自己对这份公约毫不知情，也从未参加过业主大会。
这引发了一个关键问题：物业单方面制定的停车公约是否具有法律约束力？
北京天澜（杭州）律师事务所张翔翔律师对此进行了专业解读。
他指出，小区内的管理规约和停车公约等文件的性质更接近于业主共同决定或自治管理规范，其法律效力主要取决于三个方面。
首先是制定程序的合法性。
这是决定公约效力的根本。
如果公约经过了合法的业主大会表决程序，那么它对全体业主具有法律约束力。
但如果公约仅由社区或物业单方面制作并盖章，未经过法定的业主大会表决程序，那么在程序上存在重大瑕疵，原则上对业主不具有当然的约束力。
在本案中，物业虽然声称公约已经过业主大会讨论通过，但张女士等多位业主表示对此毫不知情，这使得公约的制定程序合法性存疑。
其次是内容的合法合理性。
公约内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。
公约中的权利限制或义务设定，特别是涉及收费的条款，应当公平合理，目的正当，且收费标准应大致反映服务价值，不能构成权利滥用或变相牟利。
将停车费与物业费挂钩，实质上是以限制业主的停车权来强制业主缴纳物业费，这种做法是否符合比例原则和公平原则值得商榷。
第三是业主的认可度。
如果业主在知晓公约存在的情况下，长期持续地使用停车位并接受相关管理服务，司法实践中可能认定业主以自己的行为默示接受了该管理规则，从而形成事实上的服务合同关系。
但前提条件是业主必须知晓公约的存在。
从本案情况看，物业与业主之间存在明显的信息不对称。
业主对公约的制定过程、内容和效力缺乏了解，这本身就削弱了公约的合法性基础。
同时，物业以停车权作为筹码强制业主缴纳物业费的做法，也可能涉及权利滥用问题。
值得注意的是，业主对物业服务质量的不满也是引发此次纠纷的重要背景。
张女士提出的楼道照明和卫生问题反映了物业服务的不足。
虽然物业否认了这些指控，但这种对立态度并未有助于问题的解决。
在物业服务质量存在争议的情况下，物业采取限制停车权的强硬措施，更容易激化矛盾。
从基层治理的角度看，这类纠纷的出现反映了老旧小区物业管理中存在的一些共性问题：业主自治机制不完善，业主大会召开困难，物业与业主沟通不畅，权利制约机制缺失。
解决这些问题需要多方面的努力。
停车位看似是小事，却连接着公共资源分配、契约履行与居民获得感。
把缴费与服务纠纷简单“打包处理”，往往治标不治本。
只有让规则经得起程序检验、让服务经得起群众评价、让沟通经得起事实核对，社区治理才能在日常琐碎中积累信任，在矛盾化解中形成共识，为城市更新背景下的基层治理打下更坚实的法治与民意基础。