一、政策转向：存量时代正式开启 2026年初，我国房地产市场迎来重要转折；自然资源部与住建部联合发布《关于更支持城市更新行动若干措施的通知》，明确"保留利用、改造提升为主，拆建为辅"的原则，标志着城市建设正式从新房开发转向存量住房提质升级。 该转变基于现实需求。目前我国城镇化率已达67%，大规模新房开发阶段基本结束。全国存量住房超400亿平方米，其中2000年前建成的老旧小区超过18万个，涉及上亿居民。盘活存量资产、提升居住品质成为城市发展的关键课题。 二、问题所在：市场认知与政策导向存在偏差 老旧住房长期被视为"贬值资产"，业主普遍存在"早卖早得"心理。受房龄长、配套差、贷款难等因素影响，部分业主低价出售，成交价常低于合理估值。 这种认知与新政方向存在明显差距。本轮城市更新的核心正是对老旧住房价值的系统性重估。在政策红利释放前低价出售，等于放弃潜在增值空间。 三、政策内容：多维度支持措施 新政注重系统性和可操作性，构建了基础保障、功能完善、价值提升三级改造体系。中央财政专项补助625亿元，地方配套补贴80%-90%，业主承担成本较低。 重点措施包括： 1. 加装电梯：三分之二业主同意即可申请，一线城市每部补贴20-30万元。改造后四楼以上房源价格普遍上涨10%-15%，成交周期缩短40%。 2. 面积扩容：试点城市允许符合条件的房屋增加不超过20%建筑面积，业主补缴少量土地款即可实现户型升级，房产增值超20%。 3. 国企收购：上海等重点城市试点由区级国企按公允价格收购核心地段小户型旧房，用于保障性租赁住房。收购流程缩短至1-2个月，配套"抵价券加购房券"置换模式，业主可享最高10万元额外补贴。 4. 危房重建：放宽原拆原建条件，允许按现行标准重建，业主可不增加土地成本获得更大更好的住房。 四、影响研判：政策效果初显 已完成改造项目显示，老旧住房租金普遍上涨30%，核心区二手房价格提升15%-20%，居住品质接近次新房水平。业内人士预计，随着政策落地范围扩大，老旧住房价值重估将加速。核心地段业主需把握时机，避免过早出售损失增值收益。 五、对策建议：理性决策 老旧住房业主应： 1. 了解当地具体政策和改造计划； 2. 通过官方渠道获取合理估值； 3. 评估国企收购等政策工具的适用性； 4. 有出售意愿的可等待改造完成后再决策。
城市更新不仅是翻新，更是以安全为底线、民生为导向的空间再生。各地需把握好"保留利用与改造提升"主线，建立可复制的制度体系，让老旧小区改造真正惠及居民。