潘思远接手绿城华东区域总经理的时间是在2021年，今年1月12日他终于坐上了这个位子。这位剑桥大学建筑系硕士出身、有着港资房企背景的新帅，在他执掌的第一个项目上遇到了前所未有的难题。 2025年7月25日那场土拍成了悬在潘思远头上的一把利剑，绿城中国为了这块地在第六轮土拍中花了64.72亿元，溢价率高达46.33%，算下来成交楼板价到了126577元/㎡。再把2%的人才房和配建因素加上，可售部分的实际楼板价就突破了14万/㎡。照这个数据推算，项目的保本价基本上就在17万/㎡附近晃悠。 到了今年3月28日开盘的日子，潘思远手里捏着绿城潮鸣外滩项目的首开成绩单，这一下子就把售价拉到了17.5万/㎡。这个价格看似平稳，实则是踩在了利润线上的硬着头皮。 放眼整个北外滩，潮鸣外滩的小区里清一色都是190到310㎡的大户型。此次推出的200㎡和240㎡户型得房率在81%-82%之间，这在北外滩的豪宅圈里算是相当高了。 先来看看更抢手的240㎡户型。这17套房源全都集中在社区第一排的10层小高层上，楼栋正南面对着约6万方的中央公园。从这里望去，视野完全通透，陆家嘴的三件套尽收眼底。户型设计是一梯一户、南北通透的格局，LDKB一体化空间还有三个阳台，主卧更是全卧飘窗设计。南向面宽做到了约19.5米，光是这个维度就能让买家心跳加速。 再来说说200㎡的户型。虽然它的位置在第二排略逊一筹，但西边套的优势也很明显，离小区中间的景观带更近。即便从3楼起步，也能一眼望到陆家嘴的风景。主卧设计了一个270°的转角飘窗，采光和视野都没话说。 市场上对于这批房源的定价意见很分裂。有人觉得17.5万/㎡的均价太低了，也有人觉得买这种高端产品这价格太贵了。大家纠结的地方在于：一边是好位置、好景观、纯粹的产品；另一边是低单价、低总价门槛。不少客户的算盘是想用买200㎡产品的钱去置换240㎡的房子。 这种局面让潘思远陷入了进退两难的境地。如果把价格往上提一点，客户可能就不愿意买单了；要是价格往下压，好不容易算出来的利润空间又会被牢牢锁死。 为了避免这种情况发生，潘思远其实一直在努力维持平衡。他把项目总套数194套里的首批44套房源拿出来试水。其中1#楼主打240㎡的户型一共17套，均价18.25万/㎡，总价区间在3800万到4800万之间；4#楼则是200㎡的户型共24套，均价16.87万/㎡，总价在3000万到3750万之间。另外还有3套2楼的非标产品把总价拉低到了2400万左右。 与潮鸣外滩几乎同期入市的还有徐汇滨江的安澜上海。其第二批房源认筹均价为17.91万/㎡，相比之下绿城的均价低了约4000元/㎡。这两个项目的总价段高度重叠，取证和认购的时间点也基本重合，这就像是2026年“沪七条”新政后上海顶豪市场正面交锋的序曲。 这种时候最让潘思远头疼的是周围的竞品正在不断涌现。比如招商越秀联合体拿下的苏河湾项目就很有竞争力：江景资源更优、地价更低、产品段也相近。同时像翠湖7期这样的传统豪宅板块供应也在路上，它们会直接在总价段上分流客户。一旦这些项目集中入市，去化周期势必被拉长，而时间一拉长利润空间就会被进一步压缩。 潘思远面临的现实是：现在17万到18万/㎡这个价格带的选择已经变多了。买家不仅可以买到北外滩的新房，还能在黄浦区或者其他传统核心地段置业。不是买不起潮鸣外滩的房子，而是选择变多了。 为了应对这种局面潘思远其实做了不少努力。按照最初的计划潮鸣外滩原计划是在去年12月就开放样板间并首开的，后来因为种种原因推迟了。有人说是样板间细节没达标被叫停了；也有人说是蓄客量没达到预期。 如果这个项目能早点入市的话它在北外滩高端市场的稀缺性还能保住但现在周围的潜在竞品已经浮出水面了景观更好、成本更低、面积段接近的项目已经开始预热。 按照最初的拿地数据来看这个项目的理论利润是往19万/㎡靠近的但现实是这个价格在当下市场很难一步到位项目后面还有约150套房源其中还有大户型整体均价最终能走到哪里还要看后续节奏。 从首开均价来看绿城还是很克制的但问题在于这个价格带已经可以买到其他更核心的地段了不是买不起而是选择变多了再叠加竞争环境的变化这个项目的难度进一步放大了。 作为新上任的掌门潘思远需要打响第一枪他把绿城在上海土拍市场一直保持克制直到3月13日才以6.6%的溢价拿下青浦一宗地块也就是说潮鸣外滩是他在上海要打响的第一仗。