银川兴洲北街这房价跌得厉害，从1.48万掉到了8565，这把刚需族给难住了，到底该进场还是继续观望呢？ 重庆作为强二线城市，鸳鸯板块的情况也是很微妙。虽然2025年全国楼市降温传导到了重庆，但鸳鸯这边直到2026年初才真正回归真实价位。从巅峰的2.58万/平一路跌到1.86万/平，这次回调可谓是相当猛烈。不过好在次新盘和老破小之间的分化很明显，刚需族手里还是有机会捡到便宜货的，毕竟能拿这房子来周转一下。 时间拨回到2015年，那时候鸳鸯的房价才6800元/平。后来轨道3号线、5号线陆续通车了，商圈也成熟了，再加上大开发商进来投资，这房价像坐火箭一样飙到了2021年的2.58万/平。结果好景不长，全国大环境变了，鸳鸯板块就开始持续回调了。这一年跌了28%，给那些高位接盘的业主们造成了不小的损失。像之前一套100㎡的三房总价258万，现在跌到了186万，亏了70多万。 数据也显示得很清楚。待售量从2025年7月的720套一路涨到11月的1020套，到了12月虽然略有回落至1008套，但整体还是在稳步上涨。房源供给过剩的问题挺严重的。 再来看具体的价格情况。核心区的二手房均价在1.86万/平，有1008套在卖；近郊那边价格便宜点，1.35万/平；远郊的丹鹤社区周边就更便宜了8800元/平。次新房里像万科金开悦府这样的103.84㎡三房单价1.86万/平，总价193万。首付得38.6万左右，月供7200元左右。要是一个人月薪1.2万还能勉强负担得住。每个月租金能有2800元左右，多少能把点月供给抵消掉。 老破小这边以丹鹤社区为例60㎡两居单价6811元/平总价40.87万首付8.2万加上月供1550元月薪3500元也能过得下去租金1200元左右但对比次新房价格是它的2.7倍而且近5年房龄的次新房源挂牌变少了业主多在持房观望老破小降价15%也很难卖掉。 现在这个板块风险跟支撑都有政策反馈比较平淡风险在于待售量激增供需失衡老破小流动性很差部分远郊房源泡沫还没退完支撑点在于配套成熟有3个地铁站17个公交站还有1所一级以上医院看病上学都方便本地刚需占比75%需求稳定次新房因为户型新配套全保值性强一些。 2026年重庆出台了楼市托底政策但改善需求没释放出来成交还是平平淡淡政策利好传导慢没办法缓解待售量过高的压力。 彭叔觉得重庆鸳鸯现在1.86万/平的核心区均价已经回到真实价位了刚需族可以优先选核心区的次新房避开2021年高位接盘的远郊房源还有房龄超15年的老破小不要贪顶楼、一楼的特价房免得以后转手难2026年Q2核心区次新房价跌势可能会收窄慢慢企稳但远郊老破小还会小幅回调高位接盘者要解套估计还得一两年时间。