话说绿城这波在北外滩可太猛了，把豪宅市场给卷到了一个新高度。就在2025年7月25日，绿城把第六轮土拍给拿下了，这是个总价64.72亿元、溢价率46.33%的北外滩核心地块。你说这家伙推进速度快不快？从拿地到方案公示，一个工作日都没花完。他们的做法那是相当稳当，早就在落锤之前把产品方向、指标测算、报规条件都推演好了。不过进入市场阶段，他们突然就慢下来了。原来计划在去年12月就开放样板间甚至首开的，后来被推迟了。有消息说样板间曾经短暂开放过，但因为细节没达到内部标准被叫停了；也有人觉得是蓄客量没达到预期。不管什么原因吧，绿城选择了主动降速。 这块地可不好玩啊，本身就不允许失败。要想实现合理利润，售价大概率得接近19万/㎡；如果只求保本，价格也需要逼近17万/㎡。 不过你看竞争环境就知道多卷了。如果潮鸣外滩早开盘的话，它在北外滩高端市场的稀缺性还能讲讲故事呢。现在不一样了，周边竞品都浮出来了，景观更好、成本更低、面积段相近的项目都在预热呢。而且顶端市场从来就不是拼速度的赛道。去年四季度北外滩供应明显增加，新房去化普遍承压啊。 这个时候啊，越贵的产品就越不能急着卖。潮鸣外滩得同时解决三件事：价格说服力、稀缺性叙事、时间窗口。 你再看那阵势，约12米挑高门厅配上68米宽幅拱形门头，中间还悬着一盏由300万颗水晶手工拼成的巨型吊灯，这阵仗是不是把人的视觉压迫感都给压出来了？而且人家不复制徐汇项目的套路了，给这块地重新定制了一套“向上生长”的逻辑。 会所直接建在地面层上，大概2300㎡的Symphony会所采光通透，视野直接打开能看到三件套天际线和东方明珠。产品端也跟着跟上了节奏，建面190–310㎡全系大平层总共194套房源呢。首开推1#、2#、4#号楼，首开户型是建面约200㎡4房、240㎡4房、310㎡4房这几款，大概44套房源呢，预计三月下旬入市。 值得一提的是华东区域换帅了哦。赖圣场刚卸任没多久呢，由原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远来接任。这个潘思远在行业里低调但战绩过硬哦。 潘思远毕业于剑桥大学呢，2021年加入绿城后最亮眼的一役就是在义乌操盘凤起潮鸣项目了。那次325组客户抢88套房源啊，八开八捷两个月卖35亿总销售额约60亿呢单盘一度扛起区域半年近六成业绩呢。另一个项目凤栖逸庐在市场回调期还做到6个月破30亿呢。 话说回来，2025年7月25日那个土拍拿下之后呢，设计方案直接公示了是不是节奏很快？就一个工作日就搞定了。 现在的市场环境啊真的不太好做哦！上海楼市已经从普涨阶段进入分化阶段了改善客群越来越挑剔决策周期越来越长高端盘不再靠热度成交而要靠说服力成交啊！ 对新任操盘者来说这是机会也是压力测试呢！入市节奏真的刹车得快啊！因为这块地本身就不允许失败啊！ 那我们再来看看数据吧！大约30亿规模和60亿规模的单盘销售数据确实相当不错呢！ 最后我想说的是：如果绿城不着急卖这个项目那么在接下来的市场竞争中它还能保持一定的优势呢！而且它必须要实现合理利润才能让整个公司在上海高端市场保持话语权延续下去哦！