问题——地下住宅产品被立法“止步”，行业进入规则重塑期 近日，《成都市地下空间开发利用管理条例》对外发布并明确施行时间；条例提出地下空间开发利用应突出公共属性与安全底线，并以法规形式明确“禁止布局住宅”，同时对地下空间的功能导向作出更细化的边界安排。随着6月1日起条例全面实施，曾部分新盘中较为常见的“底跃、下叠”等以地下空间为卖点的住宅形态，将在成都市场面临制度性退出。 原因——供地规则与价格约束叠加，地下空间曾成为“成本—利润”平衡点 近年在“双集中”供地与有关价格管理要求下，房企在项目开发中普遍面临利润空间压缩。为在既定价格框架内提升产品吸引力、优化可售面积结构，一些项目将地下空间作为产品设计的“增值区间”：一上通过下沉空间塑造差异化户型与生活场景，带动销售节奏；另一方面成本核算与产品溢价之间寻求更大弹性。市场层面，部分项目的地下跃层产品去化速度快、关注度高，也在一定程度上强化了企业对“向下拓展”的路径依赖。 影响——利润通道收窄与合规成本上升并存，行业将更看重地上效率与交付品质 随着地下住宅被明确禁止，企业需要重新核算项目财务模型与产品组合，尤其是对已获取土地但尚未完成报规或方案深化的项目，调整压力更为集中。其一，盈利模式将更依赖地上空间利用效率、主力热销户型配比以及公共配套带来的整体溢价；其二，设计与审批环节的合规边界更清晰，“擦边”空间显著减少，若继续以隐性方式进行住宅化处理，将面临规划验收、竣工备案与销售合规等多重风险；其三，地下空间定位回归停车、设备、人防与公共服务等功能后，项目需在“可持续运营”和“居住体验提升”之间寻求新平衡，开发商的组织管理能力、成本控制能力与品质兑现能力将被放大检验。 对策——从“地下卖点”转向“地上产品力”，以标准化、精细化与公共配套重构竞争力 多位业内人士认为，新规并非简单压缩市场空间，而是引导地下空间回归城市运行与社区服务的基础功能。下一步企业突围可从三上着力： 一是产品策略调整，围绕真实居住需求提升地上产品竞争力。随着城市人口持续净流入与家庭结构变化，改善性需求占比提升趋势明显。在满足政策对中小户型配置要求的同时，企业需通过更合理的面宽进深、动线组织、收纳系统与公共空间配置，提升地上户型的使用效率与居住舒适度，用“可感知的生活品质”替代“地下赠送空间”式卖点。 二是地下空间转向公共与经营属性，提升社区配套与运行效率。地下空间可更多承担停车、设备用房、社区服务及必要的商业配套等功能，通过完善交通组织、优化停车与充电设施、提升设备系统可靠性，增强项目整体品质与后期物业运营水平，实现合规框架下的价值再创造。 三是以标准化、模块化降低建造与管理成本，释放“管理红利”。在规则更明确、弹性更小的背景下，利润更多来自设计经济性、施工组织效率、供应链协同与质量控制能力。标准化户型与模块化建造有助于压缩无效成本、降低返工风险，同时企业需提升销售、管理、财务等费用结构，但降本必须以确保安全与品质为前提，避免因交付问题引发的口碑与市场反噬。 前景——地下空间回归城市功能属性，成都或为全国精细化治理提供样本 从城市治理视角看，地下空间涉及消防、人防、排水、通风、应急疏散等多重安全与公共管理问题。通过地方立法明确用途边界，有利于堵住地下空间“住宅化、房地产化”的监管漏洞，引导资源更多投向地上公共空间、社区服务能力与城市韧性建设。对市场而言，随着地下住宅退出，改善型产品竞争可能继续加剧，项目比拼将从“空间叙事”转向“交付兑现”，从“概念创新”转向“体系能力”。在可预期的政策环境下，合规经营、产品过硬、管理精细的企业将更有机会穿越周期。
成都新规标志着城市建设从规模扩张转向质量提升；通过规范地下空间使用，推动住房回归居住本质，同时为房企指明转型升级路径。此探索不仅利于本地市场健康发展，也为其他城市提供了治理参考。