问题——置换链条不畅制约住房交易释放。近年来，居民住房需求从“有没有”向“好不好”转变，改善型置换占比提升。但部分城市，二手房成交价格承压、交易周期拉长，导致家庭“先卖后买”的资金衔接更为困难；同时，税费、中介、搬迁等综合成本抬升，使部分原本具备购房意愿的群体延后入市，市场循环出现阶段性“堵点”。在就业与收入预期偏弱背景下，降低一次性交易成本、增强置换可预期性，成为政策发力的重要方向。 原因——以减负稳预期、以流通育税源的综合考量。此次公告明确，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，符合规定的可对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。具体而言，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退还全部已缴纳个税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额比例退还。该政策于2022年9月出台并于同年10月起实施——随后延长至2025年底——此次为再次延续，传递出政策连续性与稳定性信号。业内研究认为，减税安排既是对市场阶段性压力的对冲，也是通过降低交易摩擦、提升成交效率来培育长期税源、稳定总税收的重要路径。 影响——降低门槛释放改善需求，带动新旧房市场联动。对计划置换的家庭来说，退还出售环节个税有助于直接减轻资金占用，提高首付款与过桥资金的可得性，缓解“卖房回款慢、买房首付紧”的现实矛盾。尤其在二手房价格回调背景下，置换家庭对成本更敏感，退税政策相当于降低一笔确定性支出，有利于增强交易决策的可行性和确定性。更重要的是，二手房流通改善往往能带动新房成交：二手房顺畅出售后，改善型需求更易转化为新房购买，从而形成“二手—新房、刚需—改善”的良性循环。政策延续也有助于稳定市场情绪，引导交易回归理性预期。 对策——与税费优化、金融支持形成组合拳，提升政策可达性。近期住房交易环节的减负措施持续推进。例如，财政部、税务总局此前调整个人销售住房增值税政策，将购买不足2年的住房对外销售按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年以上（含2年）的免征增值税，更降低短周期交易的税负成本。多项政策叠加，体现出围绕“降成本、促流通”的一致取向。下一步，关键在于提升政策落地效率与覆盖面：一是加强退税办理指引与跨部门数据协同，减少群众往返跑动和材料负担；二是结合城市差异，优化“卖旧买新”衔接服务与金融产品安排，缓解交易周期错配带来的资金压力；三是加强风险防控，严防利用政策进行虚假交易套利，确保政策精准惠及真实置换需求。 前景——政策稳定预期，市场修复仍需多维条件配合。延续换购退税政策，有利于为2026—2027年住房交易提供明确制度预期，预计将对改善型需求释放、二手房活跃度提升产生积极作用。但也应看到，房地产市场企稳回升仍取决于多上因素：居民收入与就业预期改善、优质供给增加、城市公共服务与人口流入支撑等，都会影响交易恢复的节奏。未来，在“因城施策”框架下，降低交易成本、优化金融支持、完善住房保障与供给结构，仍是促进市场平稳健康发展的重要着力点。
个税退税政策的再次延期，反映了对房地产市场稳定的持续支持。随着交易成本逐步降低，市场堵点有望缓解。但要利用政策效果，仍需在预期管理、供给优化等形成合力。在确定性政策支持下，房地产市场有望逐步回归健康发展轨道。