作为中国房地产行业的标杆企业，万科近日发布的业绩预告显示出行业寒冬的深度影响。根据公司公告，2025年度预计净亏损约820亿元，相比2024年同期亏损494.78亿元，亏损幅度扩大超过65%，这个数据充分反映了房地产市场持续低迷对企业经营的严重冲击。 从亏损原因看，多个方面的困难叠加一起。首先，房地产开发项目结算规模显著下降，这是最直接的收入压力。在市场需求不足、销售困难的背景下，项目交付和结算进度放缓，导致营业收入大幅下滑。另外，毛利率仍处于低位水平，这意味着即便有项目结算，单位利润也极其微薄，企业难以通过规模效应实现盈利。 其次，资产质量恶化成为新的亏损来源。由于业务风险敞口升高，万科新增计提了信用减值和资产减值准备，这反映出公司资产负债表中存在的潜在风险正在显现。部分经营性业务在扣除折旧摊销后整体亏损，说明企业的造血能力严重不足。此外，部分非主业财务投资出现亏损，继续拖累整体业绩。 第三，资产处置价格下跌加剧了财务压力。部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这意味着万科在处置资产时被迫承受损失，这通常反映出市场对涉及的资产价值的悲观预期。 值得关注的是，万科的融资困难也在加剧。1月27日，公司宣布再次获得第一大股东深圳地铁集团提供的不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券。截至2025年三季度末，万科已偿还公开债务288.9亿元，其中深铁集团的支持至关重要，年内累计借款超过300亿元。这表明万科已经高度依赖大股东的输血来维持债务偿付能力。 同时，公司管理层也出现了重要变动。1月8日，万科执行副总裁郁亮因到龄退休向董事会提交辞职报告，申请辞去董事和执行副总裁职务。郁亮曾是万科的核心管理者，其离职标志着公司领导层的重要调整，也可能预示着公司战略方向的变化。 从行业背景看，万科的困境并非孤立现象。作为曾经连续9年入选《财富》世界500强的企业，万科在2024年位列第206位，这本身就反映出其竞争力的下降。近年来，整个房地产行业面临需求不足、融资困难、竞争加剧等多重挑战，龙头企业尚且如此，中小房企的处境更加艰难。 万科的困难也反映出房地产行业结构性问题的深化。一上，新房市场需求持续疲弱，销售难度加大；另一方面，企业债务负担沉重，融资渠道受限，现金流压力巨大。这样的背景下，即使是行业龙头也难以独善其身。 对万科来说，当前的首要任务是稳定债务局面，防范系统性风险。通过大股东的支持和自身的资产处置，逐步降低债务规模，改善财务状况。同时，需要加强成本管理，提高项目毛利率，寻找新的增长点。此外，公司还需要在战略调整上有所突破，可能包括业务转型、多元化发展等方向的探索。 前景上，房地产行业的复苏需要政策面的持续支持和市场需求的逐步恢复。万科作为行业龙头，其自身的稳定对整个行业的信心至关重要。如果万科能够通过债务重组、业务调整等措施逐步扭转局面，将对行业其他企业产生示范效应。
业绩预告折射出行业调整进入深水区：利润下行、减值集中与资产再定价同时发生。对企业而言——考验不止于报表波动——更在于能否以更透明、稳健的风险处置，以可验证的现金流改善与可持续的业务转型，重建市场信任与经营韧性。在“去杠杆、提质量、稳预期”的背景下，稳交付与稳信用、加快资产盘活、提升治理与运营效率，仍是穿越周期的关键路径。