最近大家都在传郑州2026年一开年就降价，结果销量反倒是蹭蹭往上涨。这不，2026年3月的第一周销售榜单刚出来，居然给了大家一个不小的惊喜。平时不怎么被关注的一个项目——绿都青云叙，居然在这周卖出了25套，成了郑州市单周销量排行榜的第一名。你要问为啥能这么火，其实原因挺简单：“没有不能买的房子，只有不能买的价格”。 说真的，不少人对这个项目都还有疑问：绿都青云叙在哪儿？性价比到底咋样？到底能不能买？优缺点有哪些？对整个市场会有什么影响？今天咱们就把这些问题一次性聊个透彻。 先说下位置，这个盘算是城改大盘，一共分成五期开发。前面1到3期已经卖完并交付了，现在推出来的是4期“绿都青云叙·上璟”，5期还没动呢。具体位置在古元街南边、天山路西边。整个建筑面积大概11.9万平米，容积率2.99。项目里有7栋住宅楼（其中6号楼18层，1号楼26层，其他都是27层），还有一栋五层的商业综合体和两栋配套用房。 这块地当年是由惠济城投拿下来的，成本价挺低。惠济城投以36238万元的底价把郑政出〔2023〕4号地块拍下来了，折合每亩803万元，楼面价4016元/平米。因为当时溢价率是0%，所以成本控制得挺好。 不过这项目从一开始就有点波折。本来赶上郑州市场环线收缩和产品迭代的大趋势，热度一直起不来。中间还经历了降价、房票安置涨价这些乱七八糟的事儿，直到现在再降价送装修才算稳定下来。到了现在2026年3月，在售的主要是3号楼、5号楼和10号楼。 现在低楼层大概8900元一平米，好楼层9500元左右。但重点来了！他们会送圣都装修（价值5000元），还送5000元的负二车位券和10000元的负一车位券。如果你把这些都算上再减掉装修和车位的钱，实际买房单价差不多就是8300元一平米。而且他们预计2026年7月底就能交房了，所以也吸引了不少想买现房的客户。 再来说说这个项目的优缺点。说实话这是个优缺点都很明显的盘。跟那些传统三代住宅靠降价换销量不一样，它其实更偏向改善型的3.5代住宅。户型设计上比传统三代宅多了花池和入户花园这些元素，得房率就上去了。比如105平米的户型得房率87%，116和129平米的都是91%。 而且之前的批次已经交房了，小区的景观也基本实景呈现了。外立面和真石漆的标准比1、2、3期都有明显提升。中庭那条主景观水系既是亮点也是核心看点。地面铺装和工艺也比以前强了不少。入户大堂前面还专门做了景观设计。 所以你不能把它当成一个纯刚需盘来看待。跟旁边的正商家河家、绿都123期还有锦艺四季城这些二手房比起来，品质确实更高一档。就连儿童游乐区也挺用心的，主题丰富器材标准也不低。 不过这里也有个缺点就是它没有传统会所，但有架空层泛会所摆着棋牌健身空间。只是实地看了以后发现维护不太好跑步机不能用台球杆也没有这个挺可惜的。 综合来看内部做得不错主要问题在外部。惠济区被东风渠分成东西两块西边发展特别慢东边因为挨着金水区郑东新区已经成熟得很了。天河路西边尤其是天河路西段发展最慢正商家河家因为有地铁发展还算顺利锦艺四季城那边有惠济外国语现在招商揽阅是惠济区卖得最火的盘但最弱势的还是绿都板块这里一大片空地没开发特别是南边西边待开发区域最多。 所以周边显得比较荒凉商业配套少离地铁站也远还有基建慢导致上学问题一直解决不了小学初中都要借读小学得借惠济区实验英才街校区走过去得50分钟骑车20分钟接送不太方便的家庭得慎重考虑初中是惠济四中附属学校现在借读到四高这边。 现在最让人诟病的还是墓地问题南边有墓地问题航拍图也有大家看法不一仁者见仁智者见智。 总结一下优势就是性价比高品质好放到三代宅或者周边二手房里有竞争力缺点就是位置偏西边发展慢配套差上学难还有墓地问题最后适合什么样的客户买呢？ 适合那种强地缘客户就是惠济西边本地住户充分了解了所有不利因素能接受用不高的预算买个品质好的3.5代住宅如果你关注惠济区我这里有个福利资料免费送： 1、惠济区2035年空间规划产业住宅都有了 2、郑州2035年17条地铁线路图 3、过去三年惠济区热门小区涨跌幅 4、郑州新房二手房房价地图 最后提醒一句：以上信息仅供参考具体情况还得自己实地考察看看才保险。