商业不动产REITs市场迎来快速发展；根据最新数据统计，自2026年1月底首批项目申报以来，三个多月间沪深证券交易所已累计受理15单商业不动产REITs项目，参与房企包括保利发展、新城控股、首开股份等7家上市企业，以及星河控股等多家非上市房企。此热度上升背后，反映了房地产行业正在进行的深层次结构调整。 政策推动为商业不动产REITs发展奠定了坚实基础。去年底，中国证监会制定并发布了商业不动产投资信托基金试点对应的公告，自2025年年底起实施。这一政策突破将商业不动产纳入REITs试点范围，标志着REITs市场从基础设施资产向更广义的不动产资产延伸。业界普遍认为，这项举措不仅拓宽了REITs的底层资产类型，更为房企转型提供了制度创新的重要支撑。 从企业实践看，头部房企已率先启动布局。保利发展已启动首单公募REITs申报，拟将广州保利中心写字楼和佛山保利水城购物中心纳入底层资产，通过资产证券化实现融资渠道拓宽和存量优质资产盘活。新城控股则拟以常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场作为底层资产，通过资产支持专项计划实现证券化，并参与战略配售不低于34%的份额。首开股份计划以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂等三项资产开展REITs申报。这些实践表明，商业不动产REITs正成为房企重要的战略工具。 商业不动产REITs的核心价值在于实现资产的"轻重并举"发展模式。通过REITs实现资产证券化，企业可以对存量优质资产进行再定价和再配置，有效回笼资金、优化资产负债结构——同时保留资产运营权——从而实现轻资产运营。这种模式使房企既能获得融资收益，又能通过专业运营获得长期稳定的现金流回报，符合当前房地产行业向高质量发展转变的方向。 行业分析人士指出，商业不动产REITs的推出反映了房地产行业发展模式的根本性转变。在新的市场环境下，房企不再单纯依靠开发销售获取收益，而是逐步向"开发+运营"并重的模式演进。商业不动产REITs为这一转变提供了有力的金融工具支撑，使企业能够更高效地配置资源，提升资产运营质量。部分企业已将REITs明确列为长期战略工具，计划构建多元化的REITs平台体系，深入推动资产运营提质增效。 当前，商业不动产REITs市场仍处于发展初期，但参与主体的多元化趋势已经显现。除传统上市房企外，星河控股等非上市企业也积极参与其中，广州海珠城市建设发展集团等地方国企也启动了相关项目招标。这表明商业不动产REITs正逐步成为各类市场主体优化资产配置、实现融资创新的重要平台。
商业不动产REITs申报升温，折射出房地产行业从增量扩张转向存量运营的深刻变化；把成熟资产变成可流通、可定价、可监管的金融产品，既是盘活存量的现实选择，也是推动企业治理升级与经营逻辑重构的重要契机。随着制度持续完善与更多优质项目入市，谁能以长期主义做强运营、以透明合规赢得市场，谁就更可能在新发展模式下获得更稳健的增长动力。