位于钱塘江畔的海宁杭派服饰产业园,总建筑面积达百万平方米,入驻企业数百家。
然而,这个看似前景广阔的商业综合体,近期却因一起租赁纠纷暴露出园区管理的诸多隐患。
商户陈先生于2024年8月在产业园E区开设乐尔乐特价批发超市,经营面积340余平方米,年租金6.6万元,租期五年。
据其介绍,开业初期园区人流渐增,日营业额可达七八千元,经营态势良好。
但仅一个月后,距其不足千米的D区开设了一家面积超过3000平方米的大型超市,经营品类涵盖百货、生鲜等全品类商品,对其形成直接冲击。
陈先生称,营业额随即下滑三分之一,在高租金压力下难以维持。
他表示,租赁前销售人员曾带其考察大超市所在位置,明确告知该处不允许开设生活配套类商铺。
去年6月,当他发现该处正在装修时曾通过微信询问,销售人员回复称是便利店性质,不可能在超市旁再开超市。
然而这些承诺均为口头表述,未体现在书面合同中。
今年2月,陈先生因经营困难停止支付租金并关闭超市。
开发商海宁杭派时尚产业园管理有限公司随即提起诉讼,依据合同中的违约条款,要求其支付房屋租金、管理费、逾期利息及律师费等合计近7万元。
合同约定,承租方未按时付款,出租方有权解除合同并收取租金总额20%作为违约金。
陈先生坦承签约时未仔细审阅条款,误以为违约金仅针对一年期限,未料涉及整个租期。
园区销售负责人周姓总监对此回应称,从未作出排他性承诺,认为如此大规模园区仅开设一家超市并不现实。
他强调一切依法依约办事,并表示已多次联系陈先生协商,对方未予配合。
陈先生则否认拒绝协商的说法。
记者现场走访发现,园区内确有多家商铺处于关闭状态,而那家大型超市的经营者表示系向二房东承租,对陈先生的情况并不知情。
此案反映出当前产业园区商业运营中存在的多重问题。
首先,招商环节口头承诺与书面合同脱节,导致商户权益缺乏保障。
销售人员为促成交易所作的业态规划承诺,若未纳入合同条款,事后难以追溯和认定。
其次,园区商业规划缺乏科学性和稳定性,同质化竞争无序发展,既损害先期入驻商户利益,也不利于整体商业生态构建。
再者,格式化合同中的高额违约条款,在信息不对等情况下可能演变为开发商规避空置风险的工具,有违公平交易原则。
从法律层面看,尽管合同具有约束力,但若能证明开发商存在欺诈或重大误导行为,承租方仍有抗辩空间。
同时,20%的违约金比例是否过高、是否符合实际损失,也值得司法机关审慎考量。
从商业伦理角度,开发商在招商过程中应秉持诚信原则,对业态布局作出明确规划并严格执行,避免为短期利益损害长期信誉。
此类纠纷的频发,暴露出我国商业地产领域监管的薄弱环节。
相关部门应建立健全产业园区商业规划备案制度,要求开发商公开业态布局方案,接受市场监督。
同时完善格式合同监管机制,对明显不公平条款予以规制,保护中小商户合法权益。
行业协会也应发挥自律作用,推动制定统一的招商行为准则,提升商业地产运营的规范化水平。
这起纠纷既是单个商户的经营挫折，更是城镇化进程中产业园区配套建设模式的缩影。
如何在培育商业生态与保障商户权益间寻求平衡，考验着园区运营者的智慧。
随着我国产业升级步伐加快，类似案例或将成为优化营商环境的鲜活教材，推动从粗放招商向精细化运营转型。