长期以来,住宅小区公共收益管理不规范、收支不透明等问题备受社会关注。
电梯广告费去向何处、停车位收益如何分配、公共场地经营所得是否进入业主账户,这些看似琐碎却关乎千家万户切身利益的问题,往往成为物业纠纷的导火索。
为破解这一治理难题,河南省住房和城乡建设厅于2025年12月24日正式印发《河南省住宅小区公共收益管理办法(试行)》。
该办法依据民法典、物业管理条例等上位法律法规,结合地方实际,对公共收益的界定、管理原则、使用范围及监督机制作出系统性规定。
办法将公共收益界定为利用业主共有部分开展经营活动所获收入扣除合理成本后的余额。
具体涵盖八大类别:利用小区围墙、建筑外立面、电梯轿厢等设置广告的经营所得,利用共有道路和场地收取的停车费用,公共区域摆摊设点、引进自助售货设备产生的收益,以及会所、游泳馆等公建配套设施的租赁经营收入等。
此外,报废共用设备的残值回收、相关主体支付的违约金赔偿金,乃至公共收益产生的利息等法定孳息,均纳入管理范畴。
针对公共收益使用缺乏规范的现状,办法明确列举六类合法用途:补充专项维修资金,维修更新小区公共设施设备,支付业主大会和业委会工作经费,补贴物业服务费及水电公摊费用,支付第三方专业服务费用,以及经业主大会决定的其他公共支出。
这一规定既保障了公共收益用于公共利益,又为业主自治提供了决策空间。
办法的核心亮点在于建立了刚性的信息公开机制。
要求物业服务企业、业主委员会或物业管理委员会必须在每季度首月月底前,在小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示上季度收支明细,公示期不得少于三十个工作日。
业主对公示内容存有疑问的,相关责任主体须在七个工作日内予以书面答复。
这种"季度必公示、疑问必答复"的双重机制,从制度层面保障了业主的知情权和监督权。
在监管体系构建方面,办法明确了省市县三级住建部门的职责分工。
省级部门负责制定政策并监督实施,设区市负责指导和检查,县级部门组织落实并指导基层监管。
街道办事处和乡镇政府承担日常监管职责,形成了自上而下的监督网络。
这种分级负责、各司其职的治理架构,有助于政策在基层真正落地见效。
该办法的出台具有多重现实意义。
从法治层面看,它填补了地方物业管理领域的制度空白,为解决收益纠纷提供了明确的法律依据。
从治理层面看,通过强制公开和刚性监督,倒逼物业服务企业和业委会规范财务管理,减少暗箱操作空间。
从社会层面看,维护了业主的财产权益,有利于构建和谐的社区关系,提升基层治理效能。
当然,制度效果的实现离不开执行力度。
从各地实践看,部分物业企业可能以技术困难、人手不足等理由敷衍公示要求,个别业委会也可能因专业能力欠缺而难以履职。
这就需要监管部门加强日常检查,畅通投诉举报渠道,对违规行为严肃问责。
同时,应通过培训指导、示范引领等方式,提升基层执行能力,确保新规不折不扣落到实处。
小区公共收益管理看似是"小账本"，实则是基层治理的"大课题"。
河南此次制度创新，既是对《民法典》业主权利条款的实践深化，也是构建共建共治共享社区格局的关键突破。
随着城镇化进程加快，如何通过法治化手段平衡多方利益、提升治理透明度，将成为检验现代城市治理能力的重要标尺。
这项政策的实施效果，或为全国物业管理制度改革提供重要参考。