问题——市场冷热不均更趋明显 多地住房交易数据显示，2026年以来房地产市场呈现“分层回暖”。以上海、北京为代表的一线城市，二手住房交易活跃度明显回升。数据显示，2026年3月上海二手房网签约3.12万套，处于近五年高位；北京二手房成交约1.99万套，较前期显著增长。价格方面，一线城市二手房结束此前较长时间的回调，出现小幅回升迹象。核心地段的优质次新房、学区房以及高品质改善型产品更受关注，部分房源议价空间收窄、成交周期缩短。 与之相比，部分三四线城市以及弱二线城市远郊板块仍处于调整阶段，去化压力较大。一些区域价格回落更明显、成交偏弱，个别项目甚至出现“首付亏损”，居民资产负担与预期修复面临考验。 原因——供需基本面与资金偏好共同塑造“结构行情” 业内认为，核心城市优质板块率先回暖，主要由三方面因素推动。 一是资源优势与供给约束凸显稀缺性。核心区域土地供应有限，交通、医疗、教育等配套成熟，再叠加城市更新和居住品质提升，使优质住宅更容易形成稳定需求。 二是人口与产业集聚带来实际购买力支撑。杭州、成都、西安等持续净流入城市的核心板块，改善需求更集中，部分90至144平方米主力改善户型成交更快、议价空间更小，显示出较强的需求韧性。 三是金融与政策环境对合理需求形成支撑。近年来住房金融政策提升，首付比例、房贷利率等变化改善了购房成本预期，带动刚需与改善需求释放。资产配置层面，风险偏好变化也使部分资金更倾向于流动性更好、确定性更强的核心城市优质住房。 影响——资产表现分化重塑家庭与市场预期 市场分化的直接结果，是不同城市、不同板块的资产表现差异深入拉大：核心区优质住房在“以价换量”后更容易企稳回升，部分高端项目短期内价格波动与收益变化更明显；而库存压力较大的城市和板块，房价下行可能带来家庭资产缩水，影响消费与投资信心，也对地方去库存、房企现金流以及金融风险管理提出更高要求。 需要强调的是，房地产具有明显的区域性和周期性。交易升温主要集中在少数城市的少数板块，“整体回暖”并不等于“普涨”，市场预期仍需保持理性。 对策——坚持分类调控与风险防范并举 受访人士认为，下一阶段应继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，推动房地产市场平稳运行。 供给端上，因城施策优化供地结构与节奏，推进存量盘活和城市更新，提升住房供给质量，避免低效重复建设加重库存。 需求端方面，继续支持刚性和改善性住房需求，提升住房金融服务的可得性与便利性；同时加强对过度加杠杆和违规资金流入房地产的监管，防范风险外溢。 对重点承压区域，可综合运用收购存量商品房、保障性住房筹集、棚改与旧改联动、完善公共服务配套等手段，加快去库存、稳定预期，增强市场自身修复能力。 前景——楼市将进入“以品质和城市能级定价”的新阶段 综合判断，2026年房地产市场仍将延续结构性分化：人口与产业持续集聚、公共服务更优、供给约束更强的城市核心区，有望保持相对韧性；人口流出或产业支撑不足、库存偏高的区域仍需更长时间消化存量。未来一段时期，住房需求将更多转向改善与品质升级，产品力、物业服务、区位与公共服务配套将成为影响市场表现的关键因素。
房地产关乎民生与发展；当前市场的“分化”提示各方：住房回归居住属性的趋势更清晰，城市与板块的长期基本面正在成为影响房产价值的关键。坚持稳字当头、因城施策，推动供需两端协同发力，既要支持合理需求、保持市场平稳运行，也要正视出清压力、守住风险底线，才能在结构调整中夯实高质量发展的基础。