2017年8月，万科联合体以37.9亿元拿下李沧青银高速东侧的三块地，总建筑面积超过50万平米。当时4362-01是纯商业用地，占比近四成，而另外两宗则是住宅及综合用地。为了拿下这块地，万科还需代建学校、引入金融机构总部并持有物业承担税收指标。项目推进并不顺利，住宅部分先建起来了，但商业4362-01地块进度滞后成了绊脚石。 这宗商业地块后来被收储，重新规划调整为二类居住用地后拆分出来，以LC0301-03的新编号再次挂牌。2月28日发布了出让公告，起拍总价从11.87亿元降至9.98亿元，楼面价却从7500元涨到9010元。容积率从3.57降到2.5，开发强度降低了不少。地块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，占地约4.43万平米，规划建面约11.08万平方米。 竞拍时只有一组买家报名，规则是价高者得。3月20日拍卖结果显示，青岛昌明置业有限公司以9.98亿元底价成交，溢价率0%。这家公司其实就是由万科联合中海、越秀、金地还有青岛城投共同出资的老面孔。这宗土地属于东李片区东侧，邻近住宅区和森林公园。未来产品预计以中高层住宅为主，还要配建社区服务站、托育设施和商业配套。 调整后的开发模型变成了以住宅为主导，总价下调进了可控区间。这次变化也体现了各地鼓励改善型住房供给的政策导向。万科再次出现在竞买名单中并不意外，因为他们对这片区域很熟悉。这既不是单纯拿地投资，而是一次回到原点后的重新决策。结果依然是原班人马联合拿地。对于万科来说这是熟悉的环境，接手这宗已拆解且风险清晰的地块路径更可控。 对比2017年那次大投资，这次LC0301-03地块的变化挺大的：首先是用途改了；其次是价格结构变了；最后是开发门槛降了。如果说那次是大手笔拿地的话，这次就是老团队回归后的精打细算。 说到这里你可能会好奇：为什么万科要再次接手这个项目呢？其实答案很简单——因为他们知道这里有发展潜力。 回顾历史我们能发现：这块地最初是在2017年8月由青岛万科房地产有限公司拿下的；但后来因为商业开发推进不及预期导致退地；中间经历了成交、停滞、退地再出让的完整过程；直到这次以LC0301-03的新身份重新回到市场上。 再来看这次的具体情况：从出让条件看核心变化在规划层面；地块已由“商业商务用地”变成了“二类居住用地”；还增加了教育、医疗、养老等公共服务设施配置；容积率也从3.57降至2.5；并且配建要求明确要建设社区服务站和托育设施及配套商业并移交使用。 总的来说这次出让最大的亮点就是去商业化后底价成交；而且只有一组竞买人报名没有竞价轮次；最终由青岛昌明置业有限公司以9.98亿元拿下；溢价率为0%。