围绕房地产行业从增量开发向存量运营加速切换的趋势，龙湖集团2025年度业绩中深入凸显“运营”板块的稳定性与增长韧性。公告信息显示，集团持续深化在全国一二线核心城市的持有物业布局，当前运营业务主要由商业投资与资产管理两条主线构成，并通过多产品线覆盖消费、居住与产业配套等需求。 问题：行业调整期下，房企如何以运营能力对冲周期波动 近年来，房地产市场供求关系与企业经营逻辑发生明显变化，单纯依赖开发销售的盈利模式更容易受周期影响。对多数房企而言，提高经常性收入占比、增强现金流稳定性，成为转型的关键。龙湖披露的数据显示，2025年运营业务收入达141.9亿元，同比增长1.6%；运营业务毛利率为75.6%——较上年提升1.4个百分点——体现其在存量资产经营与服务输出上仍具一定抗波动能力。 原因：轻重并举与网格化布局支撑商业稳态，资产管理多元化分散风险 从业务结构看，龙湖商业投资坚持“轻重并举”，围绕都市型购物中心“天街”等核心产品线推进网格化布局，形成以核心城市为支点的资产集群。2025年商业投资收入占运营业务的79.0%，仍是主要来源。 另外，资产管理收入占比为21.0%，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”等六大板块，体现通过多业态扩展服务边界、降低单一赛道波动的思路。其中，“冠寓”聚焦新市代租住需求，已北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等重点城市开业运营，为资产管理板块提供了规模化运营基础。 影响：出租率与租金增长反映消费与租住需求韧性，评估增值与资产质量有关 公告显示，截至2025年12月31日，龙湖已开业商场建筑面积为1050万平方米（含车位总建筑面积为1403万平方米），实现租金收入112.1亿元，同比增长4.0%，整体出租率为96.8%。在消费场景快速变化、商业竞争加剧的情况下，较高出租率与租金增长，反映其在项目选址、业态组合与运营管理上的优势，也说明核心城市优质商业资产仍具吸引力。 在住房租赁上，长租公寓整体出租率为94.1%，开业超过六个月的项目出租率达95.7%。租赁市场供给持续增加、租客更关注品质与性价比的背景下，较稳定的入住水平意味着产品迭代与运营效率可能形成正向循环，有助于提升长期现金流的可预期性。 不容忽视的是，龙湖披露2025年录得投资物业评估增值47.0亿元，并将其归因于已开业商场租金上涨、在建商场持续投入以及“冠寓”发展等因素。业内普遍认为，投资物业估值与未来现金流预期、资产稀缺性及运营能力紧密相关。在行业更强调“以经营兑现价值”的当下，估值变化不仅反映资产质量，也会影响企业融资、资产盘活与资本运作空间。 对策：以精细化运营与产品迭代巩固现金流，同时优化资产结构与效率 从披露信息看，龙湖一上通过商业与租赁住房等板块扩大经常性收入来源，另一方面通过提升毛利率、优化租约结构、持续迭代产品来增强运营质量。商业端可通过引入首店与特色品牌、提升场景体验、强化会员体系与数字化运营，带动坪效与续租率；租赁端则需要在房源品质、服务响应、成本管控与入住率之间把握平衡，避免单纯扩张带来的管理稀释与资金压力。随着各地持续完善租赁住房相关政策与配套，具备规模化、标准化运营能力的企业更有机会在竞争中稳住位置。 前景：存量时代运营能力将成为核心竞争变量，核心城市优质资产仍具结构性机会 展望后续发展，房地产行业进入存量时代已成共识。对企业而言，商业、租赁住房、产业办公与康养等板块的经营能力，将更直接决定现金流质量与抗风险水平。随着城市消费升级与服务供给不断丰富，核心城市优质商业与租赁住房需求仍有韧性，但竞争将更强调精细化，考验企业在选址、业态、供应链、运营效率及品牌建设上的长期投入。龙湖业绩中呈现的高出租率与稳定租金增长，为运营板块持续贡献提供了支撑；但在行业持续调整的背景下，保持资产负债结构稳健、提升资产周转与资本效率，仍是市场关注的重点。
龙湖集团2025年业绩显示，其在商业地产与资产管理上的运营能力具备一定韧性；面对市场变化，集团通过多业态布局与精细化运营维持了相对稳健的增长。接下来，如何更释放核心城市消费与租住需求、优化资产配置并提升运营效率，将决定其运营板块的持续表现；其做法也为行业在存量时代寻找增长路径提供了参考。