2025年的房地产市场真是波涛汹涌，刚过完这年，把新老房子成交的数据加起来看，二手的比重冲到了44.6%，比去年涨了2.7个百分点。这事儿有多狠？像北京、上海、成都、南京这些大城市，二房都占六成以上了，说明大家都开始更看重住过的老房子了。新华社记者在现场跑了一圈发现，现在的行情是“核心更稳，优质更强”，这分化搞得太明显了。 大家都知道现在是深度调整的当口，政策这时候出的是真招。比如“换购住房退个税”的好事儿被再次延期，存量公积金贷款利率也跟着降了下来。北京链家研究院院长高原分析说，这招不仅把刚需群体给盘活了，也给想换房的改善型需求创造了更好的环境。这种效果应该能持续两三个季度。就在北京链家的一家店里，经纪人张浩也提到了这点。 吴璟教授还专门在清华大学房地产研究中心说了个大实话：别看现在全国开发投资、新房销售同比都在降，其实把新房和二房的市场放一块算总账，整体销售规模已经稳下来了，甚至有几个重点城市还小涨了一把。张浩还跟记者念叨了个事儿：税费成本一降下来，大家看优质房源的热情就上来了，成交也跟着变快了。 说到分化，这得看两个方面。一是城市之间的大不同。像上海、杭州这种产业基础好、经济有后劲的城市，楼市表现就特别刚硬。看看他们的房价指数就知道有多强势。二是同一个城市内部也得看地段和产品。记者在北京、武汉、青岛、成都这些地方转了一圈发现：那几个核心区有品质的新盘开盘就卖得特别好；反观那些老房子或者地段偏的楼盘，去化得那叫一个慢。 为啥市场现在还这么闹心？吴璟说了句大实话：深层原因就是过去供需没对上号，库存压力太大了。所以现在大家想明白了得从供给端下手。看看这两年的动作就知道地方政府和开发商都在听招呼了。国家统计局的数据也给了我们一个定心丸：2025年底商品房待售面积比年初少了不少。 更让人高兴的是：全年卖出去的房子面积明显比新开工的还多。这说明卖房子的人在收缩拿地、建房的时候，买房的人也被政策给刺激起来了。这种供和需的协同效应太好了。 张浩就一直在琢磨一个事：未来到底该怎么走？他觉得还是得坚持因城施策、精准调控。一方面要把库存给消化掉；另一方面要搭建起“人、房、地、钱”联动的新机制。只有把供给优化了、品质提升上去了，房地产行业才能真正转型升级。 张浩最后还说了句让人动容的话：咱们老百姓买房子是为了住得舒服嘛！咱们得跟着国家政策走，相信市场在供需两端一起发力之后，肯定能找到一条高质量发展的新路子出来。