去年底和今年1月，位于广西柳州融安县长安镇体育路120号的一栋自建房接连两次流拍。这套房子虽然面积达到523平方米，土地使用权要到2073年才到期，但地理位置不错，离新兴路和文化中心都不远，一楼还租给了水果店。按理说住商两用挺划算，但因为没电梯、装修老土、银行不肯贷款，买家一看就退缩了。这套“黄金口岸”的六层楼房产前两次流拍的起价分别是91万元和72.8万元，如今第三次拍卖恐怕还要降价，但恐怕还是没人要。 其实这房子位置挺好的，就在体育路和新兴路的交叉口附近，离步行街和地下商业街也很近。可是走近了一看，楼道又黑又破，墙面都掉皮了，楼梯得爬六层更是个大难题。装修风格还停留在2000年前的样子，想把结构改改几乎是不可能的事。最让人生气的是银行连抵押都不做，想贷款装修房子根本没门。 如果把镜头拉远看融安县城，外面虽然挺热闹，但街上的铺面空着的不少。现在年轻人都往外跑了，本地的消费力根本撑不起那些高价租金。那个租水果的也是临时租客，生意能不能长久还是未知数。想想十年前同一条路上稍微小一点的房子都能拍出161万元的高价；现在这套面积更大、地段更好的房子反而流拍降价，市场风向早就变了。 这种情况在全国不少县城都在发生：自建房都被放到拍卖平台上却没人买。跟大城市里大家抢着要法拍房完全不一样，县城的房子大多是集体土地转过来的手续特别麻烦。消防检查难过关、户型也没法改；银行又不放贷给买家算不清楚账。真正想买的人得自己去做社区小店或者改造成电商仓库才行。 可平台上的买家大多是从一二线城市来的人习惯看学区、地铁这些东西根本不懂县城老房的水电分摊、城管风险和营业执照的问题把好地段当成了“垃圾资产”。所以每次法拍都没有成交。 流拍的根本原因不是房子本身不值钱而是大家还没找到它的新用途。当县城自建房不再只是用来住人的时候它们的价值才会重新被发现。或许下一次拍卖如果标书上写清楚“可以改成社区便利店”或者“适合做电商仓库”这种新的用途标签就会有人接手了。县城老房的出路不在于降价而在于功能重构不在于“等买家”而在于“找场景”。