香港写字楼市场正经历一场深刻的结构性调整；根据最新市场数据，2025年香港甲级写字楼市场扭转了过往收缩态势，全年正净吸纳量达180万平方呎，标志着市场进入选择性复苏阶段。此复苏并非均衡分布，而是显示出明显的地域和物业质素差异。 从吸纳分布看，市场集中度明显提高。中环、九龙站环球贸易广场及IGC三个区域合计占据新增吸纳量的六成，其中中环约47万平方呎，九龙站ICC及IGC约62万平方呎。这一集中现象反映出租户对优质、具综合配套的大型办公园区需求殷切，企业在选择办公地点时更加理性和挑剔。 市场两极分化的特征更加突出。整体空置率虽在2025年12月升至15.5%的历史新高，但细分数据揭示了市场的真实面貌。中环核心甲级物业出租率保持稳健，空置率回落1.9个百分点至11.3%，深入巩固了其避风港地位。与此形成鲜明对比的是，九龙东空置率升至24.5%，显示该区域面临结构性供应过剩。中环顶级甲级写字楼如国际金融中心二期、遮打大厦等出租率维持在88%以上，而同区次级楼宇难以达到75%，优质愈优、弱势愈弱的分化格局日益明显。 金融板块扩张成为市场复苏的主要驱动力。对冲基金、资产及财富管理公司、量化基金及做市商租用面积同比增加约14%，带动核心区租务活动。其中，Qube在国际金融中心二期扩租约14.6万平方呎，某大型金融科技企业迁入CentralYards约22.3万平方呎，这是近十多年来最大的核心写字楼租赁成交之一。这些大型租赁案例充分说明，国际及本地金融机构正在积极扩张在港业务。 租户行为的转变反映了企业发展战略的升级。当前写字楼租户普遍采取以优代劣策略，趁租金已较高位显著回调之际，升级至交通更便捷、配套更完善、楼宇规格更高的优质项目。这一轮调整不仅是成本考量，更反映出企业希望透过优化办公环境来提升品牌形象与员工体验。尖沙咀港威大厦及维港文化汇K11Atelier等物业获得强劲承租兴趣，印证了优质物业的吸引力。 展望2026年，市场分化趋势将推进。在新增供应放缓及金融板块持续扩张的双重作用下，中环及尖沙咀优质写字楼预期将录得5%至7%的租金反弹。其余中环、金钟及尖沙咀写字楼料录0%至3%的温和反弹，而其他地区则预期面临约5%的租金跌幅。这种分化的租金走势将进一步强化优质物业的竞争优势。 供应端的变化为核心区长期表现提供支撑。2026至2032年间，香港每年新增写字楼供应仅约60万平方呎，远低于1996至2025年的年均约200万平方呎。有限供应将有利支持核心区租金的中长线表现，为优质物业提供坚实的基本面支撑。 市场复苏的动力来自多个上。香港资管规模达35.1万亿港元，对冲基金及资产╱财富管理公司在此基础上持续扩张。保险与私人财富等具投资吸引力的行业保持强劲需求。此外，非本地学生人数倍增带动教育机构积极承租，成为另一股重要支撑力量。这些因素共同推动了市场的结构性调整。
香港写字楼市场正从规模扩张转向质量竞争；未来市场走势不仅取决于租金变化，更与城市产业结构升级和存量资产改造密切涉及的。把握结构性机遇、提升物业品质，将成为商业地产稳健发展的关键。