深圳这五年来一直在搞存量规划，也就是从以前的拆旧建新，变成了一种织城的实验。这是从增量扩张转向存量优化的过程。2005年，深圳就已经遇到了人口、土地、资源、环境这四个方面的难题；2010年，深圳市政府制定了城市总体规划，明确提出了要从外延式扩张转向内涵式优化。所以，这座年轻的城市就成了中国内地最先被空间资源硬约束逼到墙角的特大城市，也是最早系统回答存量怎么干的实验室。 在这个过程中，深圳市政府通过一系列措施来推动旧城改造。他们把城市更新单元规划直接纳入法定图则体系，审批通过后就视为“准城规”，这样30多个部门就可以同步引用，避免了部门之间的扯皮。此外，深圳市政府还把低效用地、闲置土地等各类存量场景拆成10余类处置清单，明确了责任主体、收益分配和时限要求。 除了制度方面的改革外，深圳市政府还推动了市场力量参与旧城改造。原权利人需要2/3以上同意才能申报项目，实施阶段需要全体权利人100%签约。这样可以防止少数人绑架多数人，也能避免多数人冷眼旁观。同时，市场扮演主角的同时也保证公益设施优先建设。企业先垫资做前期工作，政府后补贴配套设施。如果项目包含学校、医院等公益设施，容积率可奖励30%，让这些企业真正后天下之乐而乐。 空间策略上也是非常重要的一环。实践表明，平均单片更新单元规模锁定在9万平方米左右比较合适。这样可以摊薄拆迁成本，还能一次性配套30%的公共设施。通过基准容积率加上转移容积和配套奖励这三重杠杆来鼓励企业多建公共设施。过去五年里深圳累计完成拆除重建类更新项目占比下降至48%，综合整治和功能改变类项目占比升至52%。让老旧工业园和旧村庄也能“穿新衣、留老骨头”。 五年下来深圳取得了不小的成绩：累计供应土地约10平方千米产业用房1268万平方米；更新土地占经营性用地供应比重从2010年的47%上升到了近200%。地均工业增加值翻了一倍；配建了很多中小学、社康中心等公益设施；打通断头路新增商圈地标；城市更新投资占全市固定资产投资比重达到了16.7%。 当然这个过程中也面临很多问题和瓶颈：全市平均容积率超过1.09；部分地块拍卖价刷新天价；公办学校招生超规模近8万人；污水管网仅建成50%；光明滑坡事件暴露了半城市化遗留问题；历史违建仍然存在很大难题等等。这些问题都需要在接下来的工作中去解决。 总的来说深圳用五年时间证明了只要制度先行、机制对路、空间得法，“小土地”也能长出大产业、大民生、大幸福。但增量红利退潮后，“单兵突进”的空间转型也会遇到瓶颈。技术迭代、管理创新可能提供缓冲垫，但真正破局还需等待城镇化逻辑的重塑。 现在时间是10月12日星期三下午4点半左右。