关于2026年中国地产脱敏三部曲的报告，总共22页，是华创证券研究所发出来的。这篇报告从宏观角度，给出了中国地产“脱敏”的三步框架。它分析了房地产市场波动对股市、消费和投资这三个领域的影响，发现这些影响的结构正在发生变化。报告指出，所谓的“脱敏”并不是一下子就能完成的，而是分层次、渐进式地进行。最有可能的顺序是先股市，再消费，最后投资。 现在的情况是，股市已经初步完成了对地产的脱敏。这个判断基于四个方面：盈利方面，2025年前三季度狭义地产相关行业的营业利润占A股比重降到了0.5%，就算加上建材行业也才1.8%，比2021年的8.4%要低很多。房价以前对居民投资意愿影响很大，但2024年四季度之后居民买基金和直接投资股票的积极性提高了，房价不再是制约居民资产配置的硬伤。地产股本身波动也小了，上游产业依赖度降低。比如铜和水泥行业从地产获得的增加值比例分别从21%、37%降到了12%和25%。公募基金里买地产股票的仓位也降到了0.4%，是2005年以来最低的。 消费方面，报告认为消费正在经历对地产的脱敏过程。财富效应、收入效应和挤出效应都在变弱。金融资产多了，到2026年可能会超过城镇住宅总值。房地产行业经历缩量保价出清后，从业人数减少但人均薪酬企稳了。 居民购房支出占比下降但消费倾向没升上来。社会零售总额数据也显示除了补贴和强相关商品外，其他商品增速稳定在4%左右，不受影响。社零与二手房价关系从正相关变负相关了。 投资方面还没脱敏。六个相关行业投资下滑拖累了固定资产投资增速4.8个百分点。土地财政收缩影响地方基建投资1.4个百分点。未来人口结构变化会让住宅需求中枢下降。 二手房成交占比从19%涨到45%，新房投资需求减少。新开工和土地成交还在低位估计明年还得承压。 总体来看股市最先完成了脱敏；消费慢慢在调整；投资受结构性因素影响还没好。这个三部曲框架能帮我们更好理解中国经济转型中的地产角色变化。