问题——存量时代下旧改推进遭遇“成本—收益”失衡 近年来，房地产市场供求关系出现明显变化，深圳城市更新项目推进中暴露出资金周转压力加大、利益协调更复杂、公共配套要求刚性而市场回报下滑等问题；一些项目陷入“拆不动、谈不拢、赔不起、推不下”的僵局，不仅拖慢片区环境改善和公共设施补短板进度，也加重企业经营压力并带来一定金融风险处置难度。如何在守住公共利益底线的同时提高项目可行性，成为存量转型阶段城市治理必须面对的现实问题。 原因——高比例公共用地移交与配建要求叠加，放大不确定性 业内人士指出，城市更新通常要求开发主体无偿移交一定比例土地，用于道路、绿地、学校、医疗等公共设施。移交比例越高，企业可用于开发的资源越少，现金流回收周期也更长。同时，部分项目此前还承担保障性住房配建任务，再叠加拆迁补偿、过渡安置以及融资成本上升等因素，在市场价格回落、预期走弱的背景下，项目收益空间被更压缩，推进动力随之不足。对于已完成规划审批但尚未签订土地出让合同的项目，若原实施主体资金链断裂、债权债务关系复杂，往往需要政府介入统筹，处置难度也随之上升。 影响——政策松绑为项目“止损续航”释放空间，或惠及数百个项目 《通知》提出的第一项重点措施，是在满足交通、教育等基础配套前提下，对未完成规划审批的项目合理核定土地移交率，在征求相应机构意见后于规划阶段优化确定，并减少不必要的程序耗时。研究机构统计显示，截至2025年底，深圳已批规划城市更新项目平均土地移交率约为四成。在当前市场环境下，适度优化移交比例有助于改善项目财务平衡，提高实施可行性。结合深圳城市更新项目储备规模，截至2025年12月31日，计划公告项目、规划公告项目和实施主体公示项目数量合计较大，其中符合“未批规划”或“已批规划但未签土地合同”等情形的项目占比不低，政策调整有望为数百个项目提供重新测算与重启的窗口。 第二项措施聚焦保障性住房配建规则优化。《通知》明确，对未完成规划审批的旧改项目，原则上不再安排保障性住房配建，同时取消相应容积率奖励。业内认为，这表明保障性住房筹集正在从“单一项目强制承担”转向“政府统筹、多渠道供给”：一上可降低旧改项目的刚性成本，稳定企业参与意愿；另一方面也对主管部门提出更高要求，需要更大范围内统筹房源筹集与区域职住平衡，避免公共住房供给出现结构性缺口。 对策——“清调供”允许局部调规，推动停滞项目有序出清 针对“清调供”项目，《通知》提出在符合国家现行住宅建设有关规范要求的前提下，允许对局部规划内容作调整：调整部分按新规执行，土地移交率按城市更新单元整体核算；未调整部分仍按原已批规划执行。所谓“清调供”，主要针对已完成规划审批但尚未签订土地使用权出让合同、且因原实施主体经营困难或经济关系复杂而停滞的项目，实践中往往需要通过“清理、调整、供应”等方式，由政府依法依规统筹盘活。允许局部调规，有助于在不推倒重来的情况下，围绕户型结构、公共配套落位、建筑指标等关键环节重新平衡，提高续建的可操作性，同时为引入新实施主体、化解存量风险争取时间与空间。 前景——公共利益底线不动摇，城市更新进入“提质增效”新阶段 综合来看，《通知》发出清晰信号：在保障公共服务供给、严守规划约束与建设标准的前提下，城市更新将更强调市场可持续和项目全周期管理。下一步政策落地的关键在于三上共同推进：其一，建立更透明的土地移交率核定与配套承诺兑现机制，确保“减负”不以削弱公共服务为代价；其二，完善“清调供”项目的债务处置、权益重整与实施主体更替规则，形成更可复制的风险出清路径；其三，推动金融、司法、街道社区与专业机构形成合力，提高谈判与协调效率，降低项目长期搁置带来的社会成本。随着市场逐步回归理性，深圳城市更新或将从“规模扩张”转向“精细治理”，更突出居住品质提升、公共配套完善与存量空间激活的综合效益。
深圳这场城市更新改革，折射出超大城市发展模式从增量扩张转向存量优化的深刻转型。当“大拆大建”逐渐退场，如何在保障公共利益与激发市场活力之间找到动态平衡，将成为城市治理者需要持续作答的问题。新政能否成为破解“中国式旧改”难题的关键——不仅关系深圳的可持续发展——也将为全国城市更新提供有价值的制度实践样本。