问题：房地产市场经历长期调整后，仍面临需求恢复不均衡、库存消化压力大等现实困难。部分城市二手房挂牌量上升、价格预期走弱，开发企业则面临资产减值、现金回笼缓慢、融资受限等问题。市场急需更清晰的稳预期信号和更有效的资产流转机制。 原因：从政策层面看，核心城市近期持续推进"因城施策"改革。以上海为例，2月下旬多部门联合出台措施，降低限购门槛、提升公积金贷款额度、优化个人住房税收政策各上进行调整。此前北京、深圳等地已2025年多次调整房地产政策，北京年末更放松限购。核心城市政策密集发力，目的是稳定市场预期、促进合理住房需求释放，并通过政策组合降低交易成本。 影响：一上，公积金政策加强有望提升刚需和改善性需求的购买力和入市意愿。多数地区公积金个贷率仍有提升空间。上海此次上调公积金贷款额度并配套优化政策，房价调整、成交总价下降的背景下，公积金贷款的相对优势更加明显。数据显示，一线城市二手房成交总价分布下移的情况下——公积金资金的覆盖范围扩大——有利于扩大有效需求。 另一上，降低限购门槛将吸引更多购房者入市，特别是长期城市工作的非本地户籍人群。这部分"新市民"规模大、置业需求真实存在，政策改善有助于他们进入市场，在一定程度上对冲二手房供给增加的压力。同时，上海等地试点存量房收储，被视为优化供求结构、加快库存消化的重要举措，有助于缓解阶段性库存压力并提振市场信心。 从市场表现看，2026年开年以来二手房交易出现回升，春节后周度成交同比增幅明显。价格上仍底部区间。国家统计局数据显示，2026年1月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，二手住宅价格环比下降0.4%，降幅较上月收窄。部分第三方指数也显示，一线城市报价和成交端出现积极信号。基于此，若政策持续发力并配合市场自身调整，2026年住宅市场具备"止跌回稳"的基础。 对策：需求端上，下一阶段政策重点可能围绕"稳预期、促交易、保交付、控风险"共同推进：一是继续降低交易成本、优化信贷和公积金支持、扩大公共服务覆盖，促进刚需和改善性需求平稳释放；二是引导金融资源精准支持合理住房消费和保障性住房建设，防止资金闲置；三是结合城市更新、保障性租赁住房和存量房收储等工具，加快存量资产激活和供给结构优化，形成"去库存—稳价格—稳预期"的完整链条。 企业端方面，商业不动产REITs被视为盘活存量资产的重要工具。2026年1月以来商业不动产REITs申报项目增加、拟募集规模可观。通过REITs等方式将成熟资产证券化，有助于企业回笼资金、改善现金流、实现轻重资产平衡，并吸引机构资金参与存量资产优化，增强行业自我修复能力。 前景：展望后续，政策有望保持连续性和针对性，核心城市市场修复将带动预期改善并向其他城市传导。但市场企稳仍需供需两端再平衡：若二季度后挂牌供给继续增加，成交回暖可能出现波动；部分企业仍面临资产减值和经营困难，存量资产盘活非一朝一夕之功。总体看，在政策支撑、需求逐步释放和金融工具完善的共同作用下，2026年房地产市场有望从"止跌"向"回稳"发展，但过程更可能呈现分化修复、稳中有进的特点。
房地产市场稳定关乎经济全局和民众生活；当前，在政策支持、市场调整和需求释放的共同推动下，住宅市场正经历从下行到企稳的关键时期。商业不动产REITs的发展为房地产行业转型升级指明了方向。后续需要持续关注政策执行效果、市场供求变化和房企资产质量。对优秀房企而言，修复资产负债表和激活存量资产将成为未来竞争的关键。